Mietminderung wegen Problemen mit der Heizung?

Die Heizungsanlage kann in vielerlei Hinsicht Ursache für einen erheblichen Mangel an der Mietwohnung sein. Heizungen können nicht nur kalt bleiben, sondern z.B. auch unerwünscht zu viel Wärme abgeben, Geräusche verursachen oder undicht sein. Im folgenden haben wir einige Fälle aus der Praxis aufgeführt:

Mietminderung Heizung: für Wärme- und Geräuschemissionen aus einem unter der Wohnung gelegenen Heizungsraum

Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört die Möglichkeit, die Raumtemperatur nach dem subjektiven Behaglichkeitsempfinden regulieren zu können. Insbesondere im Schlafzimmer muss man in der Lage sein können, die Temperatur auf eine für den Schlaf angenehme Raumtemperatur herunter kühlen zu können.

Im vorliegenden Fall lag die Mietwohnung direkt über dem Heizungsraum, von dem eine permanente übermäßige Wärmeemission ausging. Die Mietwohnung wurde somit gegen den Willen des Mieters indirekt permanent beheizt, da sich der Fußboden der Mietwohnung stark erwärmt wurde. Das Landgericht Hamburg entschied, als angemessene Mietminderung für diese Wärmeemission eine ganzjährige Quote von durchgehend 10 % anzusetzen ist.

Außerdem wurde der Mieter durch den Lärm der Heizung gestört – insbesondere dann, wenn die Pumpe ansprang. Hinsichtlich der Geräuschentwicklung hielt das Gericht ebenfalls eine Quote von 10 % für angemessen.

Mietminderung für laute Geräusche der Heizung

Wenn der Gebrauch einer Wohnung eingeschränkt ist, so kann eine Minderung der Miete geltend gemacht werden. Das Amtsgericht Hamburg beschäftige sich mit einem Fall, in dem ein Mieter seine Miete gemindert hatte, weil von seiner Heizung störende Geräusche ausgingen. Der Mann minderte seine Miete monatlich um 10% und wollte zudem Kosten für eine eigenständig veranlasste Schallisolierung erstattet bekommen. Das Gericht entschied jedoch, dass ihm diese Kostenerstattung nicht zusteht.

Das Gericht ist jedoch davon überzeugt, dass die Wohnung des Beklagten mit einem Mangel behaftet war, der die Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertragsgemäßen Gebrauch erheblich minderte, indem die Zentralheizung in der Wohnung des Beklagten störende Geräusche verursachte. Es war immer wieder ein lautes Rauschen und Knacken zu hören.
Das Gericht hielt daher eine Minderungsquote von 10% in den Monaten Dezember bis März und 5% im Monat April für angemessen.

Mietminderung bei Heizungsausfall

Mietminderung bei Heizungsausfall. © Karin & Uwe Annas - Fotolia.com

Mietminderung bei Heizungsausfall. © Karin & Uwe Annas – Fotolia.com

Der Winter ist da, die Temperaturen sind gefallen. Draußen sind Minusgrade und die Wohnung wird nicht wärmer als 16 Grad? Die Heizungsanlage spinnt? Als Mieter ist man in solchen Fällen zur Mietminderung berechtigt.

Mietminderung ist ab dem ersten Tag des Heizungsausfalls möglich. Aber nur, wenn der Vermieter sofort informiert wird. Der Vermieter muss zunächst die Chance bekommen, die Situation wieder in Ordnung zu bringen. Übrigens gibt es in diesem Fall nicht nur das Recht des Mieters, Geld einzubehalten, sondern er hat auch die Pflicht, den Ausfall der Heizung schnellstens dem Vermieter zu melden. Tut er es nicht und in Folge dessen kommt es zu Schäden zum Beispiel weil Leitungen einfrieren, ist er schadensersatzpflichtig!

Während der Heizperiode, in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April, muss der Vermieter die zentrale Heizungsanlage so einstellen, dass eine Mindesttemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden kann, teilte der Deutsche Mieterbundes (DMB) mit.
Allerdings muss der Vermieter nicht „rund um die Uhr“ diese Mindesttemperaturen garantieren. Nachts, also zwischen 23.00 bzw. 24.00 und 6.00 Uhr, reichen nach der Nachtabsenkung auch 18 Grad Celsius aus.

Mietvertragsklauseln, nach denen zum Beispiel eine Temperatur von 18 Grad Celsius zwischen 8.00 und 21.00 Uhr ausreichen soll, sind unwirksam.

Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt – so der Mieterbund – ein Wohnungsmangel vor. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel abzustellen. Solange dies nicht geschehen ist, kann der Mieter die Miete mindern, das heißt weniger zahlen. Bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich. Wird es in der Wohnung nur noch maximal 18 Grad Celsius warm, ist eine Mietminderung bis zu 20 Prozent denkbar.
Bleibt es in der Wohnung auf Dauer kalt, drohen sogar Gesundheitsschäden, ist der Mieter auch berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Quelle: www.wiwo.de , dmb