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LG Berlin

Urteil

vom 12.03.2013

63 S 628/12

BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 536

1. Ist eine im Jahre 1939 errichtete Doppelhaushälfte vermietet, stellt es einen gemäß § 535 I 2 BGB zu beseitigenden Mangel dar, wenn der Keller des Hauses derart durchfeuchtet ist, dass dort gelagerte Lebensmittel und Schuhe schimmeln und jeden Monat mehrere Kehrbleche Bausubstanz von den Kellerwänden rieseln.*)

2. Der Vermieter ist selbst dann zur Mangelbeseitigung verpflichtet, wenn die zum Errichtungszeitpunkt maßgeblichen Bauvorschriften eingehalten worden sind; das gilt zumindest dann, wenn die (Feuchtigkeits-)Mängel auf Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen zurückzuführen sind.*)

3. Hat der Vermieter die streitgegenständlichen Mängel vorgerichtlich in Augenschein genommen, kann er sich im Prozess nicht auf ein pauschales Bestreiten oder ein solches mit Nichtwissen zurückziehen. Bestreitet er den Mängelvortrag des Mieters nur pauschal, ist sein Bestreiten unbeachtlich und der Mängelvortrag des Mieters als unstreitig zu behandeln.*)

LG Berlin, Urteil vom 12.03.2013 – 63 S 628/12

vorhergehend:

AG Schöneberg, 07.11.2012 – 6 C 360/12

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 7. November 2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 6 C 360/12 – wird auf deren Kosten zurückgewiesen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I. Von der Darstellung der tatbestandlichen Feststellungen wird abgesehen, §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO. Ein Rechtsmittel gegen diese Entscheidung ist unzweifelhaft nicht zulässig, da eine Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten gemäß § 26 Nr. 8 EGZPO eine Beschwer von über 20.000,00 EUR erfordern würde. Die erforderliche Mindestbeschwer ist nicht erreicht, selbst wenn die Instandsetzungskosten der Beklagten den vorgenannten Betrag übersteigen sollten. Denn die Beschwer eines zur Mangelbeseitigung verurteilten Vermieters richtet sich gemäß §§ 2, 3, 9 ZPO nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 27. November 2002 – VIII ZB 33/02, NJW-RR 2003, 229 Tz. 4 m. w. N.); ausgehend von einer vereinbarten Miete von 891,12 EUR und der vom Amtsgericht für die streitgegenständlichen Beeinträchtigungen ermessenfehlerfrei mit 5% bemessenden Minderung beläuft sich die Beschwer der Beklagten auf lediglich 1.871,35 EUR.

II. Die Berufung ist unbegründet. Den Klägern steht gegenüber den Beklagten der vom Amtsgericht zuerkannte Anspruch auf Instandsetzung des Kellers gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Danach hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Tatbestandsvoraussetzungen sind sämtlich erfüllt:

Der streitgegenständliche Keller befindet sich nicht mehr in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Denn der Keller ist ausweislich des Vortrags der Kläger und der eingereichten Fotos derart feucht, dass jeden Monat mehrere Kehrbleche Bausubstanz von den Wänden rieseln, dort gelagerte Pappe klamm wird und im Keller aufbewahrte Lebensmittel und Schuhe schimmeln. Zwar hat die Beklagte den Vortrag der Kläger bestritten, doch war ihr Bestreiten gemäß § 138 Abs. 2 ZPO vor dem Hintergrund, dass sie selbst unstreitig das von den Beklagten angemietete Haus besichtigt hat, als sog. pauschales Bestreiten ohne nähere Darlegungen zum ihrer Auffassung nach zutreffenden derzeitigen Zustand des Kellers unbeachtlich (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 138 Rz. 8a m. w. N.). Davon ausgehend bedurfte es keiner Entscheidung der Kammer, ob nicht bereits prima facie vom klägerseits behaupteten Zustand des Kellers auch deshalb auszugehen war, weil im vermieterseitigen Schreiben vom 19. September 2000 ausdrücklich ein “durchfeuchteter Keller aufgrund der nicht mehr intakten Außenisolierung des Mauerwerks” eingeräumt worden ist.

Die Durchfeuchtung des Kellers stellt einen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der dem üblichen Standard vergleichbarer Räume entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 Tz. 15). Gemessen daran entspricht bei der hier zur Beurteilung stehenden Vermietung einer Doppelhaushälfte nur ein trockener Keller dem üblichen Mindeststandard. Denn die Nutzung des unmittelbar an die Wohnräume angegliederten Kellers dient – anders als bei einer Mietwohnung mit einem häufig dezentralen Keller(-verschlag) – zumindest auch der Lagerung von Lebensmitteln, Kleidungsstücken und dem Waschen und Trocknen von Wäsche. Diese – vertragsgemäße – Nutzungsmöglichkeit ist durch den derzeitigen Zustand des Kellers nicht nur unerheblich beeinträchtigt.

An dieser Beurteilung ändert der Errichtungszeitpunkt des Hauses im Jahre 1939 nichts. Selbst wenn die Bauausführung des Kellers – dem streitigen Vortrag der Beklagten entsprechend – den damaligen technischen Anforderungen entsprochen haben sollte, steht dies dem Vorliegen eines Mangels nicht entgegen. Denn in einem Mietverhältnis sind in erster Linie die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Mietsache maßgeblich, die vom Vermieter bei Übergabe einzuhalten und über die ganze Mietzeit aufrechtzuerhalten ist, und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Die Sollbeschaffenheit richtet sich deshalb vorrangig danach, ob die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist oder nicht (Kammer, Urt. v. 8. Juni 2012 – 63 S 423/11, WuM 2012, 670 Tz. 6 m. w. N.). Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache indes ist aufgrund der im Keller aufgetretenen erheblichen Feuchtigkeitserscheinungen beeinträchtigt, selbst wenn die Beklagte die zum Errichtungszeitpunkt maßgeblichen Bauvorschriften eingehalten haben sollte. Nur in dem Fall, in dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes technische Normen zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard bestehen, sind diese zur Bestimmung der Sollbeschaffenheit der Mietsache heranzuziehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 7. Juli 2010 – VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088Tz. 13 m. w. N.). An diesen aber fehlt es. Denn es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes technische Normen bestanden hätten, die entweder die Durchfeuchtung eines Kellers zum Normstandard erhoben oder trotz ihrer Beachtung durch den Bauherrn zwangsläufig zu einer Durchfeuchtung des Kellers geführt hätten.

Dass der streitgegenständliche Keller seit seiner Errichtung im Jahre 1939 über die Jahrzehnte einer Veränderung durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen unterlegen ist, liegt auf der Hand. Diese – naturgemäßen – Veränderungen stehen dem Mangelbeseitigungsanspruch der Kläger jedoch nicht entgegen, da die Instandhaltung der Mietsache als Kardinalpflicht des Vermieters die Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache umfasst; dazu zählt insbesondere die Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel (BGH, Urt. v. 6. April 2004 – XII ZR 158/01, NJW-RR 2006, 84 Tz. 24).

Der Mangelbeseitigungsanspruch der Kläger ist auch nicht gemäß § 536 b Abs. 1 BGB ausgeschlossen, da sie bei Vertragsschluss oder Übergabe weder positive Kenntnis von den streitgegenständlichen Mängeln hatten noch ihnen diese infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind. Grobe Fahrlässigkeit liegt nur vor, wenn dasjenige unbeachtet gelassen wird, was jedem hätte einleuchten müssen; sie liegt nicht bereits darin, dass der Mieter die Mietsache nicht auf ihre Eignung untersucht hat (Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 72. Aufl. 2013, § 536 b Rz. 5m. w. N.). Konkrete Umstände, die den Schluss auf eine Mangelkenntnis zulasten der Kläger gerechtfertigt hätten, hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte auch auf den erheblichen Gegenvortrag der Kläger zum Übergabezustand der Mietsache nicht dargetan. Davon ausgehend kam es im Ergebnis auf den – gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO ohnehin verspäteten – Beweisantritt zum Besichtigungszustand der Mietsache nicht an. Ebenso konnte dahinstehen, ob und in welchem Umfang § 536 b Abs. 1 BGB auf den aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgenden Mängelbeseitigungsanspruch überhaupt anwendbar ist (vgl. dazu BGH, Urt. v. 18. April 2007 – XII ZR 139/05, ZMR 2007, 605 Tz. 28 m. w. N.).

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 2, 713 ZPO. Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, bestanden nicht.