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OLG Celle, Urteil vom 19.10.1994

– Aktenzeichen 2 U 216/93

Höhe der Mietminderung bei mangelhaft verlegtem Teppichboden

1. Die Höhe der Minderung aufgrund eines Mangels der Mietsache ist von dem Richter aufgrund der Umstände des Einzelfalls zu bemessen und hängt insbesondere von der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch ab, wobei eine Gesamtschau anzustellen ist.

2. Eine Minderung des Pachtzinses um 15% wegen mangelhafter Verlegung von Teppichboden in einem Alten- und Pflegeheim ist regelmäßig nicht überhöht. Dabei kommt es auf die Anzahl der mangelhaften Stellen nicht an, da bereits eine Stolpergefahr für ältere und pflegebedürftige Menschen nicht lediglich einen optischen Mangel darstellt.

Entscheidungsgründe

Die Berufung der Beklagten ist bis auf einen ganz geringfügigen Teil begründet.

I. Dem Kläger stehen lediglich unter dem Gesichtspunkt des Verzuges (§§ 284 Abs. 2 , 288 Abs. 1 BGB ) Zinsen wegen verspäteter Zahlung der Januar-Miete in der zugesprochenen Höhe von 4 % für die Zeit vom 18. Januar bis 09. Februar 1993 zu. Im übrigen bestehen die geltend gemachten und vom Landgericht ausgeurteilten Zinsansprüche nicht, weil die Beklagte berechtigt war, in dem von ihr geltend gemachten Umfang von 15 % der Kaltmiete den Mietzins wegen der Mängel an dem Teppichfußboden zu mindern (§§ 535 , 537 BGB ). Da der Kläger mithin wegen der berechtigten Minderung die von der Beklagten gestellte Mietbürgschaft zu Unrecht in Anspruch genommen hat, besteht auch kein Anspruch auf Auffüllung der Mietbürgschaft.

1. Minderung

In der Berufungsinstanz ist nur noch streitig, in welchem Umfang die Beklagte als Mieterin aufgrund der von dem gerichtlich bestellten Sachverständigen … festgestellten Mängel am Teppichfußboden des Mietobjekts zur Minderung berechtigt war. Zu Recht macht die Beklagte geltend, dass das Landgericht in dem angefochtenen Urteil wegen der Höhe der Minderung ohne eigene Begründung der Schätzung des Sachverständigen gefolgt ist und dabei insbesondere nicht auf die gesamten Umstände abgestellt hat, sondern vielmehr rein rechnerisch anhand des von der Gesamtfläche betroffenen Anteils der Fläche des Teppichfußbodens vorgegangen ist. Die Höhe der Minderung ist von dem Richter aufgrund der Umstände des Einzelfalls zu bemessen und hängt insbesondere von der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch ab, wobei eine Gesamtschau anzustellen ist. Dabei kann und hat sich der Richter gegebenenfalls der Hilfe eines Sachverständigen zu bedienen, um Art und Umfang der streitigen Mängel festzustellen. Auf der Grundlage dieser Feststellungen hat der Richter sodann im Rahmen der Gesamtschau die Höhe der Minderung festzusetzen.

Diese Gesamtschau ergibt in dem hier zu entscheidenden Fall, dass die von der Beklagten mit 15 % des Pachtzinses angesetzte Minderung nicht überhöht war. Die im übrigen zwischen den Parteien unstreitigen Mängel am Teppichboden ergeben sich eindrucksvoll aus den Schilderungen des Sachverständigen in seinem “Protokoll” vom 04. Juni 1993 (Bl 74 – 76 d.A.) und aus seinen mündlichen Erläuterungen im Termin vor der Kammer am 08. Juni 1993 (Bl 70, 71 d.A.). Hierauf wird Bezug genommen. Danach kann entgegen der Auffassung des Klägers nicht von dem Vorliegen rein optischer Mängel ausgegangen werden. Vielmehr hat tatsächlich eine Stolpergefahr auf jeden Fall bei den abgelösten und aufgeworfenen Kanten und Stößen bestanden. Darauf, ob – wie der Kläger behauptet – eine solche Stolpergefahr nur an wenigen Stellen (“handvoll Stellen”) bestanden hat und im übrigen sich die Mängel lediglich rein optisch ausgewirkt haben, kommt es nicht an. Entscheidend ist, dass – wie zwischen den Parteien unstreitig ist – überhaupt eine Stolpergefahr bestanden hat und dass vor allem für die hier betroffenen Bewohner eines Alten- und Pflegeheims infolge der regelmäßig bei älteren und pflegebedürftigen Menschen vorhandenen Gebrechlichkeiten nicht zuverlässig abzuschätzen war, an welchen Stellen für sie tatsächlich eine Stolpergefahr bestand und an welchen Stellen lediglich ein optischer Mangel vorhanden war. Bereits die Möglichkeit einer Stolpergefahr wirkt sich gerade für Bewohner eines solchen Heims – und zu diesem Zweck war das Objekt auch ausdrücklich vermietet – bei der Nutzung erheblich aus. Dies gilt im übrigen auch für die Besucher, die mit den Örtlichkeiten regelmäßig nicht vertraut sind.

Bei der Bemessung der Höhe der Minderung hat der Senat zusätzlich berücksichtigt, dass auch die rein optisch hervortretenden Mängel von erheblicher Bedeutung für die Beeinträchtigung der Tauglichkeit des Mietobjekts zu dem vertragsmäßigen Gebrauch sind. Für den vorliegenden Fall vermag der Senat dem vom Oberlandesgerichts Düsseldorf aufgestellten Leitsatz (BB 1989, 1934 ) nicht zu folgen, wonach im gewerblichen Bereich primär auf den Grad der Betriebsbeeinträchtigung abzustellen sei und optische Mängel nicht ins Gewicht fielen. Jedenfalls für den Bereich eines Alten- und Pflegeheims, dessen Wertschätzung zu einem nicht unerheblichen Teil auch von seinem äußeren Eindruck abhängt, gilt ein solcher Grundsatz nicht. Wenn man bedenkt, dass sich im vorliegenden Fall nach den Feststellungen des Sachverständigen der Teppichboden in einem Abstand von ca. 4 m jeweils an den Schnittflächen aufgelöst hat und sich zum Teil auch im Bereich der Bahnen selbst aufgelöste Streifen befanden, so wird deutlich, dass der Teppichboden insgesamt einen verwahrlosten Eindruck hinterlassen haben muss. Wenn auch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch damit nicht völlig aufgehoben war, so war sie doch erheblich gemindert. Der Senat hat deshalb keine Bedenken, angesichts der beeinträchtigten Flächen von immerhin 30 % der Gesamtfläche eine Minderung von 15 % für angemessen zu erachten, zumal sich die Mängel gerade nicht in den wenig benutzten Teilen des Mietobjekts, sondern im Bereich der sog. Verkehrsflächen (Flure und Aufenthaltsbereiche) ausgewirkt haben.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist auch für Januar 1993 nicht von einer geringeren Minderung wegen einer teilweisen Auswechselung des Teppichbodens im Verlaufe dieses Monats auszugehen. Da die Mängel zumindest während eines Teils dieses Monats noch insgesamt 30 % der Gesamtfläche, nämlich insgesamt 6 Flure und drei Aufenthaltsräume, und im Anschluss an die im Januar ausgeführten Arbeiten immer hin noch zwei Räume und 4 Flure betrafen, sieht der Senat keine Veranlassung für eine Herabsetzung der Höhe der Minderung bereits für Januar 1993.

Ebenso wenig kommt es darauf an, dass die Stolpergefahr durch ein vorübergehendes Festkleben der abgelösten und aufgeworfenen Kanten und Stöße des Teppichbodens bis zu einer endgültigen Auswechselung hätte beseitigt werden können. Entscheidend ist, dass dies nicht geschehen ist. Dies kann – entgegen der Auffassung, des Klägers – nicht der Beklagten zur Last gelegt werden, weil auch die vorübergehende Beseitigung von Mängeln Aufgabe des Klägers als Vermieter war.

2. Verzugszinsen auf die Miete für Januar 1993

Verzugszinsen auf die geminderte Januarmiete in Höhe von 31.737,52 DM stehen dem Kläger für den geltend gemachten Zeitraum indessen zu. Hiergegen hat die Beklagte in der Berufungsbegründung nichts wesentliches vorgebracht.

3. Auffüllung der Mietbürgschaft

Da die Beklagte nach den obigen Ausführungen zu 1 mithin in dem von ihr vorgenommenen Umfang zur Minderung des Pachtzinses berechtigt war, hat der Kläger mithin zu Unrecht die Mietbürgschaft in Anspruch genommen, so dass der geltend gemachte Anspruch auf Einzahlung eines Betrages in Höhe von 15.865,99 DM auf das Mietbürgschaftskonto nicht besteht. Da der Kläger seine Eventualanschlussberufung nur für den Fall erhoben hat, dass der Einwand der Beklagten, sie sei lediglich verpflichtet, eine Bankbürgschaft zu “stellen”, Erfolg habe, entfällt eine Entscheidung über die Eventualanschlussberufung.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 , 97 Abs. 1 i.V.m. § 92 Abs. 2 ZPO . Die übrigen prozessualen Nebenentscheidungen haben ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 713 und § 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO .