Projekt Beschreibung

Der Auftritt von Feuchtigkeit, besonders im Schlafzimmer, bedingt eine nicht unerhebliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit.

1 S 76/84

Sonstiger Orientierungssatz
1. Der Auftritt von Feuchtigkeit, besonders im Schlafzimmer, bedingt eine nicht unerhebliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit.
2. Es obliegt dem Vermieter, im Rahmen des BGB § 548 jedenfalls bei solchen Mängeln, die sowohl durch vertragsgemäßen Gebrauch als auch auf Mängeln der Mietsubstanz beruhen können, die Beweislast dafür, daß der konkret aufgetretene Mangel ausschließlich in der Mietersphäre seine Ursache hat, wohingegen dann der Mieter den Beweis dafür führen muß, daß der Mangel nur auf vertragsgemäßen Gebrauch beruht.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Kiel vom 15. Dezember 1983 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
 

Gründe

1
Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen (§ 543 Abs. 1 ZPO).
 
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Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg. Der Klägerin steht für den eingeklagten Zeitraum (Juni 1981 bis März 1983) rückständiger Mietzins nicht zu, weil der vereinbarte Mietzins in dieser Zeit wegen nicht unerheblicher Mängel der Mietsache um 20 % gemindert war (§ 537 BGB). Die Außenwand des Schlafzimmers in der Wohnung der Beklagten in K… C… war feucht, ebenso die Laibungen der Fenster in diesem Raum sowie im Kinderzimmer. In der Küche war eine Ecke auf einer Fläche von 30 x 30 cm feucht. Die feuchten Flächen waren von Schimmelpilz befallen. Dieser Auftritt von Feuchtigkeit, besonders im Schlafzimmer, stellt eine nicht unerhebliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung dar, die die vorgenommene Mietzinsminderung rechtfertigt.
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Eine Minderung des Mietzinses wegen dieser Mängel wäre nur dann ausgeschlossen, wenn die Beklagten den Mangel zu vertreten hätten (§ 324 Abs. 1 BGB) und es der Klägerin dadurch unmöglich gemacht hätten, ihre Vermieterpflichten vertragsgerecht zu erfüllen. Was von den Beklagten zu vertreten ist, bestimmt sich nach § 548 BGB. Danach haben die Beklagten alle Schäden und Mängel zu vertreten, die nicht durch vertragsgemäßen Gebrauch hervorgerufen worden sind. Art, Umfang und Intensität der vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung bestimmt sich unter anderem nach der Beschaffenheit der Wohnung und des Gebäudes. Was im Rahmen des Überlassungszweckes vertragsgemäß ist, ist demgemäß im Einzelfall anhand bewiesene Tatsachen zu entscheiden. Dabei obliegt dem Vermieter im Rahmen des § 548 BGB jedenfalls bei solchen Mängeln, die sowohl durch vertragsgemäßen Gebrauch als auch auf Mängeln der Mietsubstanz beruhen können, die Beweislast dafür, daß der konkret aufgetretene Mangel ausschließlich in der Mietersphäre seine Ursache hat, wohingegen dann der Mieter den Beweis dafür führen muß, daß der Mangel nur auf vertragsgemäßem Gebrauch beruht (Emmerich-Sonnenschein Rn. 17 zu § 548).
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Die Klägerin hat hier nicht nachgewiesen, daß der Mangel ausschließlich aus dem Einflußbereich des Mieters stammt. Ihr Vortrag, das Gebäude sei unter Beachtung der technischen Vorschriften den DIN 4108 errichtet worden, ist unerheblich. Selbst wenn die DIN 4108 a.F., die zur Zeit der Errichtung geltenden Regeln der Technik definiert hätte, wäre damit für die Beurteilung der Frage, ob die vermietete Sache zur Zeit ihrer Überlassung an den Mieter im Jahre 1978 oder im Laufe der Mietzeit mit einem Fehler behaftet ist, nichts vorgetragen (OLG Celle, Beschluß vom 19.7.84 in ZMR 85, S. 11). Gegen einen im Sinne von § 536 BGB vertragsgemäßen Zustand der Mietsache spricht die Tatsache, daß die Klägerin nach dem hier streitigen Minderungszeitraum Ausbesserungen der Fassade hat vornehmen lassen, daß der von der Klägerin bestellte Sachverständige K… auch andere Wohnung auf Feuchtigkeit überprüft hat und daß nach der Sanierung der Fassade die Feuchtigkeitserscheinungen in der Wohnung der Beklagten abgeklungen sind. Eine undichte Verfugung der Außenwand – und nur hier sind Feuchtigkeitserscheinungen aufgetreten – führt zwar nicht zwangsläufig zu Durchfeuchtungen der Wand, aber durchaus zur Herabsetzung des Wärmedämmwertes und damit des Taupunktes an der Innenwand, was das Ausfallen von Kondensatfeuchte begünstigt.
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Demgegenüber ergibt sich aus dem zugestandenen Heizungs- und Lüftungsverhalten der Beklagten kein Anhaltspunkt für eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache. Die beklagte Ehefrau hat insoweit bei ihrer persönlichen Anhörung im Termin bekundet, sie lüfte morgens je nach Wetterlage entweder kurz und stoßartig eine halbe Stunde oder längere Zeit mit dem Fenster in Kippstellung. Diese Lüftung von Räumen ist vertragsgemäß, ein anderes Verhalten, etwa das Schlafen bei geöffnetem Fenster, dem Mieter nicht zuzumuten. Über das Heizungsverhalten der Beklagten hat die Klägerin, die Thermostatventile noch nicht eingebaut hat, keine Angaben gemacht. Sie ist dazu auch nicht in der Lage. Die eigenen an sich widersprüchlichen Angaben der Beklagten, die der Sachverständige S… in seinem Gutachten wiedergegeben hat, sind im Termin vor der Kammer jedenfalls soweit aufgeklärt worden, daß ein Mißverständnis zwischen der beklagten Ehefrau und dem Sachverständigen nicht ausgeschlossen werden kann. Die Beklagte hat stets vorgetragen, was der Sachverständige in seinem Gutachten ebenfalls anführt, abends eine gewisse Zeit vor dem Zubettgehen, die Heizung im Schlafzimmer anzustellen und sie später abzudrehen. Andererseits soll die Beklagte dem Sachverständigen gegenüber auch erklärt haben, sie “heize” das Schlafzimmer, indem sie die Tür zur Wohnung öffne. Eine solche Beheizung würde allerdings die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauch überschreiten. Wird das Schlafzimmer grundsätzlich tagsüber nicht beheizt, so kann die Temperatur der Außenwände bei entsprechenden Außentemperaturen im Winter unter den Taupunkt sinken, so daß mit der am Abend durch die geöffnete Tür hereinströmenden warmen Luft Feuchtigkeit an den kältesten Stellen der Wände, in den Ecken und Fensterlaibungen kondensiert.
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Die Beklagte hat jedoch erläutert, die Tür zum Schlafzimmer auch tagsüber nicht zu verschließen, sondern durchweg geöffnet zu halten, sowie bei Bedarf zusätzlich die Heizkörper anzustellen. Dieses Verhalten – und nichts anderes ist nachgewiesen – führt nicht zu einem übermäßigen Abkühlen der Außenwände und ist angesichts des Umstandes, daß die Wärmezufuhr durch die Heizkörper zur Zeit nicht reguliert werden können, vertragsgemäß.
 
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Nach alledem war die Berufung der Klägerin mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.