Projekt Beschreibung

Silberfische in der Mietwohnung sind ein erheblicher Mangel

AG Lahnstein, Urteil vom 19.10.1987 – 2 C 675/87

Tenor:

1.) Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 480,- DM nebst 4 % Zinsen aus 60,- DM seit dem 05. Mai 1987, aus 120,- DM seit dem 05. Juni 1987 und aus 480,- DM seit dem 05. Juli 1987 zu zahlen.

2.) Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

3.) Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 1/3, die Beklagten zu 2/3 zu tragen.

4.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin des Hauses …. Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 17.01.1987 zum 01.03.1987 eine Wohnung in dem Haus an, bestehend aus 2 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele und 1 Bad. Der Mietpreis betrug 450,- DM. Desweiteren wurde eine Nebenkostenvorauszahlung von 125,- DM vereinbart.

Mit Schreiben vom 30.04.1987 kündigten die Beklagten durch ihren Prozeßbevollmächtigten das Mietverhältnis fristlos. Die Kündigung wurde damit begründet, daß sich in der Wohnung täglich 20 bis 25 Silberfische aufhalten würden. Desweiteren wurde eine Mietzinsminderung von 150,- DM pro Monat angekündigt.

Die Klägerin widersprach der fristlosen Kündigung.

Sie widersprach dem Vortrag der Beklagten, daß sich in der Wohnung Silberfische aufhalten würden.

Die Beklagten zogen Ende Juni 1987 aus der Wohnung aus. Für die Monate Mai und Juni zahlten sie lediglich 425,- DM an Mietzins. Die Miete für Juli 1987 zahlten sie nicht.

Die Klägerin trägt vor:

Die fristlose Kündigung sei schon deshalb unwirksam, da es die Beklagten unterlassen hätten, die Mängel der Klägerin anzuzeigen. Die Klägerin habe daher keinerlei Möglichkeiten gehabt, die Mängel abzustellen. Darüberhinaus werde bestritten, daß Silberfische in einer Anzahl von 20 bis 25 in der Wohnung vorhanden gewesen seien. Nach Auszug aus der Wohnung habe man lediglich 2 bis 3 Silberfische feststellen können. Schließlich stelle das Auftreten von 20 bis 25 Silberfischen überhaupt keinen Mangel im Sinne des Gesetzes dar. Die Mietzinsminderung sei daher zu Unrecht erfolgt.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, gesamtschuldnerisch an sie 1.175,- DM nebst 4 % Zinsen aus jeweils 150,- DM seit dem 05.05. und 05.06.1987 sowie aus 450,- DM seit dem 05.07.1987 zu zahlen, und zwar abzüglich gezahlter 425,- DM.

Die Beklagten beantragen,

die Klage kostenpflichtig abzuweisen.

Sie tragen von

Ende März 1987 sei ständig eine große Zahl von Silberfischen in das Schlaf- und Wohnzimmer eingedrungen, wobei täglich bzw. nachts mindestens 20 bis 25 derartiger Tierschen in das Wohn- bzw. Schlafzimmer gekommen seien. Es sei daher unzumutbar gewesen für die Beklagten, weiter in der Wohnung zu bleiben. Die fristlose Kündigung sei daher berechtigt. Darüberhinaus sei eine Mietzinsminderung um 150,- DM berechtigt. Die Klägerin sei auch nicht ihrer Verpflichtung nachgekommen, den Mangel abzustellen. Sofern die fristlose Kündigung vom 30.04.1987 unwirksam sei, sei diese in eine fristgemäße Kündigung umzudeuten, so daß kein Raum mehr für Mietzins ab August 1987 bestehe.

Bezüglich der Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird Bezug genommen auf den Inhalt der zu den Gerichtsakten gereichten Schriftsätze der Parteien.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der zum Termin hinzugeladenen Zeugen Friedrich und Rademacher. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird verwiesen auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift der öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts Lahnstein vom 05.10.1987.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist größtenteils begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung des zuerkannten Betrages nach § 535 Abs. 2 BGB.

Unstreitig ist zwischen den Parteien ein Mietvertrag zustandegekommen. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist dieser Mietvertrag durch fristlose Kündigung nicht beendet worden. Ein fristloses Kündigungsrecht hätte den Beklagten allenfalls nach § 544 BGB zugestanden. Die Voraussetzungen lagen jedoch nicht vor. Zwar stellt das Vorhandensein von Silberfischen in der Wohnung in der von den Beklagten behaupteten Mengen einen Mangel der Mietsache dar, jedoch führt dies nicht zu einer Gesundheitsgefährdung der Beklagten. Das Vorhandensein von Silberfischen stellt allenfalls eine erhebliche Belästigung dar. Von daher stand den Beklagten allenfalls ein ordentliches Kündigungsrecht zu.

Den Beklagten stand jedoch ein Minderungsrecht nach § 537 Abs. 1 BGB in Höhe von 20 % des Mietzinses zu.

Nach Durchführung der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, daß in der Wohnung eine erhebliche Anzahl von Silberfischen vorhanden war. Beide Zeugen haben übereinstimmend bekundet, daß sie desöfteren in der Wohnung der Beklagten gewesen seien. Sie haben desweiteren bekundet, daß sie dort regelmässig Silberfische gesehen hätten. Die Anzahl bezifferten sie auf 10 bis 15 Stück. Aufgrund der Gesamtheit der Verhandlung und des Umstandes, daß die Beklagten bereits mit Schreiben vom 30.04.1987 auf das Vorhandensein von Silberfischen hingewiesen hatten, hat das Gericht auch keine Bedenken, den Ausführungen der Zeugen zu glauben. Aus der Zeugenaussage des Zeugen Rademacher, des Bruders der Beklagten zu 2) ergibt sich im übrigen auch, daß es nach Beseitigung der Silberfische durch Ausstreuen von Gift eine Zeitlang gedauert hat, bis wieder neue Fische aufgetreten sind. Auch von daher ergibt sich, daß eine erhebliche Gefährdung der Beklagten nicht vorgelegen hat, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würden.

Ungeziefer ist als Fehler im Sinne des § 537 BGB anzusehen. Die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung wird dadurch beeinträchtigt (vgl. Palandt-Putzo, Kommentar zum BGB, 46. Aufl., § 537, Rdnr. 2 e).

Die Beeinträchtigung war vorliegend erheblich.

Aufgrund der Zeugenaussage steht fest, daß die Beklagten gezwungen waren, im Schlafzimmer Gift auszustreuen, um die Silberfische zu beseitigen. Allein dies stellt schon eine erhebliche Minderung des Wertes der angemieteten Wohnung dar. Andererseits muss berücksichtigt werden, daß durch die Silberfische eine Gefährdung der Beklagten nicht ausgegangen ist. Von daher erscheint eine Mietzinsminderung aufgrund der erheblichen Belästigung von 20 % als durchaus angemessen.

Die Beklagten haben die Klägerin spätestens mit Schreiben vom 30.04.1987 von dem Mangel in Kenntnis gesetzt. Von daher bestand ein Mietzinsminderungsanspruch, der kraft Gesetzes eintritt, spätestens ab Mai 1987. Die Beklagten waren daher verpflichtet, lediglich eine Miete von 360,- DM zuzüglich Nebenkosten zu zahlen.

Für die Monate Mai und Juni 1987 ergibt sich daher ein Nachzahlungsanspruch für die Klägerin von jeweils 60,- DM, für den Monat Juni ein solcher von 360,- DM.

Offenbleiben kann, ob die fristlose Kündigung in eine formgerechte Kündigung umgedeutet werden kann. Denn Mietzinsen über den Juli 1987 hinaus werden durch die vorliegende Klage nicht geltend gemacht.

Die zuerkannten Zinsen rechtfertigen sich aus § 284 Abs. 1, 286 Abs. 1, 288 BGB.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11, 713 ZPO.