Projekt Beschreibung

Feuchte Wände in der Mietwohnung

Hamburg, Urteil vom 09.01.1979

Aktenzeichen 42 C 634/76

Mietminderung bei Durchfeuchtung der Wände von acht Räumen eines Einfamilienhauses; Ausschluss der Mietminderung durch Anmietung “wie besehen”

1. Sind in acht Räumen eines vermieteten Einfamilienhauses die Wände durchfeuchtet, so ist eine Minderung des Mietzinses um 20 % gerechtfertigt.

2. Durch die Klausel “vermietet wie besehen” im Mietvertrag wird das Recht zur Mietminderung wegen dieses Mangels nicht ausgeschlossen, wenn die Wohnung bei Vertragsschluss noch vom Vormieter bewohnt wurde.

3. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges aufgrund der Mietminderung kommt nicht in Betracht, wenn die Höhe des rückständigen Betrages dadurch verursacht wird, dass der Mieter sich hinsichtlich des Umfangs der Minderung verschätzt hat.

Tatbestand:

Die Klägerinnen sind Rechtsnachfolger des am 24.05.1976 verstorbenen Herrn E. H. und Eigentümer des Einfamilienhauses …, in H. Sie fordern von den Beklagten zu 1) und 2) Mietrückstände für den Zeitraum vom November 1975 bis einschließlich November 1978.

Herr H. hatte mit Mietvertrag vom 06.06.1975 den Beklagten zu 1) und 2) das genannte Einfamilienhaus zum monatlichen Mietzins von DM 1.600 vermietet. Wegen der Einzelheiten des Vertragsinhaltes wird auf den eingereichten Mietvertrag (Anlage 1) Bezug genommen. Das Mietverhältnis kam durch Vermittlung der Maklerin L. B. zustande. Die Beklagten zu 1) und 2) besichtigten Anfang Juni 1975 zusammen mit der Zeugin B. das Objekt, das zu jener Zeit noch von den Vormietern bewohnt und entsprechend mit Einrichtungsgegenständen versehen war.

Im Oktober 1975 zogen dann die Beklagten zu 1) und 2) mit den Beklagten zu 3) bis 5), mit denen sie eine Wohngemeinschaft bildeten in das Einfamilienhaus ein. Die Parteien streiten u.a. darüber, ob die Beklagten zu 1) und 2) die Erlaubnis hatten, das Mietobjekt mit mehreren Personen zu bewohnen.

Mit Schreiben vom 11.10.1975 (Anlage D, Bl. 49 d.A.) rügten die Beklagten diverse Mängel am Mietobjekt und kündigten an, dass sie ab 01.11.1975 die Miete um 50 % kürzen würden, bis die Mängel im Hause beseitigt seien. Im Einzelnen ging es bei den Mängeln vor allem um Feuchtigkeit der Außenwand, Undichtigkeiten der Dachfenster, den schlechten Zustand der übrigen Fenster sowie um Putzschäden und sonstige kleinere Mängel. Entsprechend dieser Ankündigung minderten die Beklagten den Mietzins in der Zeit von November 1975 bis einschließlich Mai 1976 um monatlich DM 800, ab Juni 1976 um monatlich DM 600. Die Parteien streiten über den Umfang der Mängel und vor allem über die Frage, ob die Beklagten angesichts der Vorschrift des § 539.

Mit Schreiben vom 12.10.1976 forderten die Kläger die Beklagten zu 1) und 2) auf, die Nutzung der Mieträume durch drei weitere Personen zu unterlassen. In diesem Schreiben vertraten die Klägerinnen die Auffassung, dass die Überlassung des Gebrauchs der Mietsache an weitere Personen nach dem Mietvertrag nicht zulässig sei und eine Kündigung gemäß § 553 BGB nach sich ziehen würde. Ferner wurden die Beklagten aufgefordert, den bis Oktober 1976 angelaufenen Mietrückstand von DM 8.000 zu begleichen.

Mit Schreiben vom 03.11.1976 sprachen die Klägerinnen den Beklagten zu 1) und 2) die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus. Zur Begründung bezogen sie sich auf die ihrer Meinung nach unbefugte Überlassung der Mietsache an die drei Mitbewohner der Beklagten zu 1) und 2), auf den Mietrückstand (§ 554 BGB ) sowie darauf, dass die Beklagten zu 1) und 2) ohne Erlaubnis diverse Einbauten vorgenommen hätten.

Die Klägerinnen tragen vor, den Beklagten zu 1) und 2) sei entgegen ihrer Behauptung von Herrn H. nie erlaubt worden, das Mietobjekt mit drei weiteren Personen zu beziehen. Die weitere Benutzung der Mietsache durch diese Personen stelle einen vertragswidrigen Gebrauch dar, so dass die Kündigung nach der Abmahnung vom 12.10.1976 gemäß § 553 BGB gerechtfertigt sei.

Die Beklagten hätten auch umfangreiche Um- und Einbauten ohne Zustimmung des Herrn H. und ohne Zustimmung der Klägerinnen vorgenommen, so dass die Kündigung auch gemäß § 554 a BGB berechtigt sei. Zur Minderung des Mietzinses seien die Beklagten nicht befugt, da sie das Objekt gemäß § 1 des Mietvertrages “wie besehen” übernommen hätten. Ferner seien die Beklagten gemäß § 32 des Vertragstextes verpflichtet, sämtliche im Haus anfallenden Reparaturen auf eigene Kosten ausführen zu lassen sowie das Haus innen zu renovieren. Da die Beklagten zu 1) und 2) im Juni 1975 das Objekt eingehend besichtigt hätten, könnten sie sich gemäß § 539 i.V.m. § 1 des Mietvertrages nicht mehr auf Minderung berufen. Im Übrigen bestreiten die Klägerinnen die vorhandenen Mängel und tragen vor, dass etwaige Mängel die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache nicht beeinträchtigen würden. Aus diesem Grunde sei die Kündigung auch gemäß § 554 BGB gerechtfertigt, da sich die Beklagten zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung mit mehr als 2 Monatsmieten in Verzug befunden hätten. Die Beklagten zu 4) und 6) – die Beklagten zu 3) und 5) sind während des Rechtsstreits ausgezogen – schuldeten die Herausgabe der Mietsache gemäß § 556 BGB , da sie nach Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Klägerinnen und den Beklagten zu 1) und 2) durch die Kündigung vom 03.11.1976 kein Besitzrecht mehr hätten.

Den Zahlungsanspruch berechnen die Klägerinnen wie folgt:

In der Zeit vom 01.11.1975 bis 30.11.1978 habe sich die nach den Vertrag geschuldete Mietforderung auf DM 59.200 belaufen (37 x DM 1.600). Die Beklagten hätten insgesamt für diesen Zeitraum die Miete um DM 23.000 gemindert, wobei nach dem eingeholten schriftlichen Sachverständigengutachten lediglich eine Minderung in Höhe von 5 % (= DM 2.960) in Betracht komme. Daraus ergebe sich die Klagforderung in Höhe von DM 20.040 (23.000 ./. 2.960).

Nach dem Auszug der Beklagten zu 3) und 5) erklärten die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt.

Die Klägerinnen beantragen,

die Beklagten zu 1), 2), 4) und 6) zu verurteilen, das von ihnen bewohnte Einfamilienhaus in H., …, zu räumen und geräumt an die Klägerinnen als Gesamtgläubiger herauszugeben,

die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerinnen DM 20.040 nebst 4 % Zinsen auf DM 800 jeweils vom 3. eines Monats in der Zeit vom 01.11.1975 bis 31.05.1976 sowie auf DM 600 jeweils ab 3. eines Monats in der Zeit vom 01.06.1976 bis 30.11.1978 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie tragen vor, eine vertragswidrige Nutzung des Mietobjektes habe nicht vorgelegen, weil den Beklagten das Haus durch eine Zeitungsannonce der Zeugin zur Benutzung für eine Wohngemeinschaft angeboten worden sei.

Die Mängel, insbesondere die Durchfeuchtungen, hätten die Beklagten zu 1) und 2) bei der Besichtigung im Juni 1975 nicht in dem tatsächlichen Umfang erkennen können, da das Haus zu jenem Zeitpunkt noch voll möbliert war. Außerdem sei ein Teil der Schäden, insbesondere die durch die defekten Dachfenster hervorgerufenen Durchfeuchtungen, erst nach Eintritt ungünstiger Witterung erkennbar gewesen.

Den Beklagten sei von Herrn außerdem zugesagt worden, dass die Maklerfirma mit der Behebung der Mängel beauftragt worden sei. Aus diesem Grunde schließe die Vorschrift des § 539 BGB eine Minderung nicht aus.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen …, …, … sowie durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 17.05.1977, 16.08.1977, 13.12.1977 sowie auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen … vom 26.06.1978 verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist hinsichtlich des Zahlungsanspruches zum Teil begründet, hinsichtlich des Räumungsanspruchs unbegründet. Die Klägerinnen haben gegen die Beklagten zu 1) und 2) eine Mietzinsanspruch in Höhe von noch DM 11.160 gemäß § 535 Satz 2 BGB für die Zeit vom 01.11.1975 bis 30.11.1978. Soweit die Klägerinnen von den Beklagten zu 1) und 2) die Zahlung des Betrages von DM 20.040 fordern, war die Klage abzuweisen.

Der Räumungsanspruch gegen alle Beklagten ist unbegründet, weil das Mietverhältnis zwischen den Klägerinnen und den Beklagten zu 1) und 2) nicht beendet worden ist. Die Kündigung vom 03.11.1976 ist nämlich unwirksam.

I. Der Mietzinsanspruch besteht nur in der Höhe von DM 11.160, weil die Beklagten zu 1) und 2) die Miete zu Recht gemäß § 537 BGB gemindert haben. Die Beklagten zu 1) und 2) waren berechtigt, die monatliche Miete in dem geltend gemachten Zeitraum von November 1975 bis November 1978 um 20 % monatlich (= DM 320) zu mindern. Dies ergibt einen gesamten Minderungsbetrag in Höhe von DM 11.840 (37 x DM 320). Da die Beklagten in dem geltend gemachten Zeitraum Mietzinsminderung in der Gesamthöhe von DM 23.000 vorgenommen haben, verbleibt für die Klägerinnen ein Zahlungsanspruch in Höhe von DM 11.160 (23.000 ./. 11.840).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme, insbesondere aufgrund des schriftlichen Sachverständigengutachten sowie der Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass im Wohnhaus erhebliche Außenwanddurchfeuchtungen vorhanden sind, die zu einer Minderung gemäß § 537 BGB berechtigen. Der Sachverständige hat insgesamt in 8 Räumen Durchfeuchtungen unterschiedlichen Ausmaßes festgestellt. In der mündlichen Verhandlung vom 23.11.1978 hat der Gutachter dann im Einzelnen dargelegt, welche Ursache diese Durchfeuchtungen haben und welche Maßnahmen zu ihrer Abstellung erforderlich sind. Danach ist als Hauptmangel des Wohnhauses das schadhafte undichte Dach anzusehen, das den Regen und die Feuchtigkeit nicht mehr richtig abhält.

Das die Durchfeuchtungen bereits im November 1975 vorhanden gewesen sind, ergibt sich aus den Aussagen der Zeugen … und …. Der Zeuge … bekundet, dass das Haus wegen diverser Durchfeuchtungen nach seinem Dafürhalten im Grunde unbewohnbar gewesen sei. Auch der Zeuge … berichtet von verschiedenen Feuchtigkeitsstellen an den Decken einiger Zimmer. Auch schilderte dieser Zeuge anschaulich, wonach seiner Meinung die Ursache der Durchfeuchtungen zu suchen sind. Durchfeuchtungen in dem festgestellten Ausmaß stellen nicht nur Schönheitsmängel dar. Sie beeinträchtigen durch die Luftfeuchtigkeit, drohenden Schimmelpilzbefall und Verursachung eines muffigen Geruchs unmittelbar die Wohnqualität. Aus diesem Grunde hält das Gericht gemäß § 287 ZPO einen Minderungssatz von 20 % für angemessen.

Der vom Sachverständigen angenommene Minderungssatz in Höhe von 5 % erscheint dem Gericht als zu gering. Zu berücksichtigen ist hierbei in erster Linie, dass Minderungssätze von unter 10 % in der Regel nicht in Betracht kommen, weil durch eine derartige niedrige Minderung allenfalls eine erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum Ausdruck kommt. Wegen eines derartigen unerheblichen Mangels darf der Mieter jedoch die Miete gemäß § 537 Abs. 1 Satz 2 überhaupt nicht mindern.

Außerdem ist die Erklärung des Sachverständigen für den Minderungssatz, wie er in der mündlichen Verhandlung abgegeben wurde, nicht nachvollziehbar. Die Minderung nach § 537 BGB hat nämlich nicht den Zweck, ein Druckmittel auf den Vermieter auszuüben, um ihn zur Durchführung der Mängelbeseitigung anzuhalten. Die Minderung hat vielmehr den Sinn, bei einem gegenseitigen Vertragsverhältnis Leistung und Gegenleistung auszuloten. Der Mieter ist danach nur für eine ordnungsgemäß instandgesetzte Wohnung zur Zahlung des vertragsgemäßen Mietzinses verpflichtet. Leidet der Wohnwert durch Auftreten verschiedener Mängel in der Wohnung, so beschränkt sich die Gegenleistung des Mieters auf den unter Berücksichtigung der Mängel noch vorhandenen Gebrauchswert des Mietobjektes.

Im Übrigen hat der Sachverständige die Durchfeuchtungen der Souterrainräume nur insoweit berücksichtigt, als hierdurch der Kellernutzwert gemindert ist. Auch wenn die Nutzung des Kellerwohnraum nach der Hamburgischen Bauordnung unzulässig ist, muss doch berücksichtigt werden, dass diese Räume nach dem Mietvertrag als Wohnräume vermietet worden sind. Deshalb muss bei der Schätzung des Minderungssatzes in Rechnung gestellt werden, inwieweit diese Räume durch die festgestellten Durchfeuchtungen in ihrer Tauglichkeit als Wohnräume und nicht als Kellerräume beeinträchtigt werden.

Die Minderung wegen der Durchfeuchtungen ist nicht nach § 32 des Mietvertrages ausgeschlossen. Abgesehen davon, dass diese Bestimmung ohnehin wegen ihrer unüberschaubaren Reichweite zu den missbilligten Klauseln zu zählen sein dürfte, ist nach Abs. 2 und 3 der Vermieter verpflichtet, für Reparaturen am Dach oder an der Außenfassade zu sorgen sowie die Leckagen im Hause zu beseitigen. Für die vom Sachverständigen festgestellten Durchfeuchtungen greift diese Klausel daher zu Lasten der Beklagten nicht ein.

Die Minderung ist auch nicht gemäß § 539 BGB i.V.m. § 1 des Mietvertrages ausgeschlossen. Denn die Kläger haben nicht dargelegt und bewiesen, welche einzelnen Mängel im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages am 06.06.1975 vorhanden gewesen sind. Wenn sich der Vermieter auf die Vorschrift des § 539 stützen will, muss er im Einzelnen darlegen, welche Mängel das Mietobjekt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aufgewiesen hat und dass diese Mängel dem Mieter bekannt gewesen sind. Der Vortrag der Klägerinnen ist in diesem Punkt widersprüchlich. Auf S. 5 des Schriftsatzes vom 03.03.1977 bringen sie einerseits vor, dass die von den Beklagten gerügten Mängel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits vorhanden gewesen seien. Auf S. & des selben Schriftsatzes bestreiten die Klägerin dagegen überhaupt das Vorhandensein der von den Beklagten gerügten Mängel. In dieser Weise kann sich der Vermieter gegen eine Minderung nicht verteidigen. Entweder muss er sich auf § 539 BGB berufen und damit das Vorhandensein der Mängel zugestehen oder aber er muss die Existenz der Mängel überhaupt bestreiten.

Im Übrigen war das Haus zum Abschluss des Mietvertrages nicht bezugsfertig, sondern noch von den Vormietern bewohnt. Unter diesen Umständen ist eine eingehende Besichtigung des Mieters wegen der noch aufgestellten Möbel gar nicht möglich, so dass der Klausel “vermietet wie besehen” in derartigen Fällen ohnehin keine Bedeutung zukommt (vgl. Sternel, Wohnraummietrecht, Anhang A, Rdn. 8, S. 239).

Wegen der anderen im Schreiben vom 14.10.1975 gerügten Mängel steht den Beklagten zu 1) und 2) kein Minderungsanspruch zu. Der Vortrag der Beklagten zu diesem Punkt ist nämlich unspezifiziert. Einerseits tragen die Beklagten in der Klageerwiderung vom 14.01.1977 auf S. 4 selbst vor, dass ein Teil der gerügten Mängel bei Besichtigung des Hauses zu erkennen war. Danach ist schon nach dem eigenen Vortrag der Beklagten eine Minderung gemäß § 539 BGB für einen Teil der Mängel ausgeschlossen. Im Übrigen haben die Beklagten auch nicht im Einzelnen dargelegt, zu welcher Zeit welche Mängel an der Mietsache vorhanden gewesen sind. Dieses ist ihnen im Beschluss vom 29.03.1977 auferlegt worden. Der Schriftsatz vom 13.04.1977 erfüllt diese Auflage nicht.

Dass den Beklagten von der Maklerin B. die Mängelbeseitigung versprochen worden war, ist nicht bewiesen. Denn die Zeugin konnte sich an eine derartige Äußerung hinsichtlich der Mängelbeseitigung nicht mehr erinnern (vgl. Protokoll vom 17.05.1977 S. 3, Bl. 91 d.A.).

II. Der Räumungsanspruch ist unbegründet, weil die Kündigung vom 03.11.1976 unwirksam ist.

Eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache gemäß § 553 BGB liegt nicht vor, weil die Klägerinnen nicht bewiesen haben, dass die Beklagten zur Überlassung des Wohnhauses an drei weitere Mitbewohner nicht befugt gewesen seien. Hierzu hat die Beweisaufnahme ergeben, dass der Rechtsvorgänger der Klägerinnen damit einverstanden gewesen ist, dass außer den Beklagten zu 1) und 2) noch weitere Personen in das Haus einziehen könnten. Die Zeugin … hat hierzu ausgesagt, dass alles dies mit Herrn … besprochen worden sei und dieser sein Einverständnis zu der getroffenen Regelung erklärt habe. Im Übrigen wäre es auch angesichts der Größe des Mietobjektes unverständlich, wenn Herr … darauf bestanden hätte, dass nur zwei Personen das Haus bewohnen sollten. Angesichts dessen klingt die Aussage der Zeugin … glaubhaft, wonach Herr … damit einverstanden gewesen war, dass bis zu fünf Personen einziehen könnten.

Es besteht auch kein Kündigungsgrund gemäß § 554 a BGB . Denn schon nach dem Vortrag der Klägerinnen lässt sich nicht feststellen, welche Um- und Einbauten die Beklagten vorgenommen hätten. Eine nähere Spezifizierung dieses Vortrages fehlt gänzlich. Sollte es sich hierbei lediglich um den Einbau eines Waschbeckens handeln, wie die Beklagten im Schriftsatz vom 14.01.1977 vortragen, so ist deswegen eine fristlose Kündigung auf keinen Fall gerechtfertigt.

Die Kündigung ist ebenfalls nicht gemäß § 554 BGB gerechtfertigt. Es trifft zwar zu, dass sich die Beklagten zu 1) und 2) auch unter Berücksichtigung des vom Gericht angenommenen Minderungssatzes zum Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung rechnerisch in einem Mietrückstand befanden, der die fristlose Kündigung nach § 554 BGB rechtfertigen würde. Im vorliegenden Fall befanden sich die Beklagten zu 1) und 2) jedoch nicht im Verzug, weil sie kein Verschulden an dem aufgelaufenen Mietrückstand trifft. Wenn der Mieter sich ohne Fahrlässigkeit über das Bestehen oder den Umfang eines Minderungsrechtes geirrt hat, ist Verzug ausgeschlossen. Die Beklagten haben sich zwar wegen erheblicher Mängel ihrer Mietwohnung für berechtigt gehalten, den Mietzins um 50 bzw. 37,5 % zu mindern, obwohl das Gericht lediglich eine Minderung um 20 % für gerechtfertigt erachtet hat. Die Beurteilung der Frage, in welchem Umfang die Beklagten zur Minderung berechtigt sind, ist in dem vorliegenden Fall schwierig, dass es ihnen nicht zum Verschulden gereicht, wenn sie sich insoweit geirrt bzw. verschätzt haben. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass die Feststellung des Minderungssatzes in einem Prozess immer auf einer richterlichen Schätzung gemäß § 287 ZPO beruht. Dabei ist das Schätzungsergebnis für die Parteien im Einzelnen nicht hinreichend berechenbar. Wollte man einen Verzug des Mieters bezüglich des Betrages bejahen, um den er im Ergebnis die Miete zuviel gemindert hat, so muss jeder Mieter bei einer Minderung befürchten, fristlos gekündigt zu werden. Dies führte dann im Ergebnis zu einer Aushöhlung des Minderungsrechtes.

Gerade Bei Durchfeuchtungen wird die Berechtigung zur Minderung unterschiedlich beurteilt. Ein anderes Gericht könnte durchaus zum Ergebnis kommen, dass im Streitfalle eine wesentlich höhere Minderung gerechtfertigt ist. Angesichts des Unsicherheitsfaktors handeln die Beklagten nicht schuldhaft, wenn sie sich in der Höhe der Minderung vergreifen (vgl. hierzu Landgericht Kiel in WM 1975, 169).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO . Soweit die Hauptsache teilweise wegen des Auszuges der Beklagten zu 3) und 5) für erledigt erklärt wurde, entspricht es billigem Ermessen, den Klägerinnen die Kosten gemäß § 91 a ZPO aufzuerlegen, weil die Räumungsklage auch gegen diese Beklagten keinen Erfolg gehabt hätte. Da sich der Zahlungsanspruch nur gegen die Beklagten zu 1) und 2) richtet und somit die Beklagten am Streitwert unterschiedlich beteiligt sind, war nach Gerichtskosten und außergerichtlichen Kosten zu unterscheiden. Für den Räumungsantrag hat das Gericht einen Streitwert in Höhe von DM 19.200 (12 x 1.600) zugrunde gelegt.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Ziffer 11, §§ 709 und 711 ZPO .