Projekt Beschreibung

LANDGERICHT BERLIN

Geschäftsnummer: 64 S 256/94

Im Namen des Volkes

Verkündet am: 9. Juni 1995

13 C 293/93 – AG Neukölln

…, Justizsekretärin

In dem Rechtsstreit

1. des Kaufmanns …, H.,

2. der Frau …, H.,

Kläger und Berufungskläger,

– Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt …, B. –

gegen

1. den Kaufmann …, B.,

2. den Kaufmann …, B.,

3. die Immobilienkauffrau …, geb. … B.,

Beklagte und Berufungsbeklagte,

– Prozessbevollmächtigte des Bekl. zu 1.: Rechtsanwältin …, B. –

– Prozessbevollmächtigte der Bekl. zu 2. u. 3.: Rechtsanwälte … & …, B. –

hat die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin, Littenstraße 11-17, 10179 Berlin(Mitte), auf die mündliche Verhandlung vom 2. Mai 1995 durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht …, den Richter am Landgericht … und den Richter …

für Recht erkannt:

1. Auf die Berufung der Kläger wird das am 30. März 1994 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 13 C 293/93 – zu 1. und 2. abgeändert:

Das am 27. Oktober 1993 verkündete Versäumnisteilurteil des Amtsgerichts Neukölln – 13 C 293/93 – wird mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass die Beklagten zu 2) und 3) gesamtschuldnerisch verurteilt werden, an die Kläger 2.420,16 DM nebst 4% Zinsen aus je 219,47 DM seit dem 1. Oktober 1992, dem 1. November 1992 und dem 1. Dezember 1992,

aus je 115,95 DM seit dem 1. Januar 1993, dem 1. Februar 1993, dem 1. März 1993, dem 1. April 1993 und dem 1. Mai 1993 sowie

aus je 591,- DM seit dem 1. Juni 1993 und dem 1. Juli 1993 zu zahlen.

Im Übrigen wird das Versäumnisteilurteil vom 27. Oktober 1993 aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

2. Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) in beiden Instanzen haben die, Kläger zu tragen.

Die Kosten ihrer Säumnis in der ersten Instanz haben die Beklagten zu 2) und 3) vorweg zu tragen.

Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und 3) erster Instanz haben diese zu 7/17, im Übrigen die Kläger zu tragen.

Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und 3) des Berufungsverfahrens haben diese zu 7/17, im Übrigen die Kläger zu tragen.

Die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten der Kläger erster Instanz haben die Beklagten zu 2) und 3) zu 3/16, im Übrigen die Kläger selbst zu tragen.

Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens und die darauf entfallenden außergerichtlichen Kosten der Kläger haben die Beklagten zu 2) und 3) zu 3/16, im Übrigen die Kläger selbst zu tragen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:

I.

Zulässigkeit

Die Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere an sich statthaft (§§ 511, 511 a ZPO) sowie auch form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 516, 518, 519 ZPO).

II.

Begründetheit der Berufung

Die Berufung ist aber nur teilweise begründet.

1. Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen den Beklagten zu 1.

a) Soweit sich die Berufung gegen die Abweisung der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen den Beklagten zu 1. richtet, ist sie unbegründet, weil die Kläger Räumung und Herausgabe gemäß § 556 Abs. 1 BGB nicht verlangen können. Voraussetzung dafür ist nämlich, dass die Kläger auch Vermieter der Wohnung sind. Daran fehlt es vorliegend. Ändert sich der Gesellschafterbestand einer Gesellschaft, die die Vermietung vorgenommen hat, so hat dies auf den Mietvertrag keinen Einfluss (Urteil der Kammer vom 16.11.1993 – 64 S 233/93 – GE 1994, 223 und Urteil vom 17.1.1995 – 64 S 212/94 -, ebenso ZK 62 – Urteil vom 20.8.1994 – 62 S 120/94 – GE 1994, 1057; a. A. ZK 63 – Urteil vom 22.4.1994 – 63 S 37/94 – GE 1994, 931; differenzierend ZK 61 – Urteil vom 17.10.1994 – 61 S 89/94 – GE 1994, 1317). Die Kammer hält insoweit an ihrer im Urteil vom 16.11.1993 (a. a. O.) vertretenen Auffassung fest. Wie auch die Zivilkammer 63 in ihrem Urteil vom 22.4.1994 (a. a. O.) ausführt, ist für die Wirkungen des § 571 BGB eine dingliche Rechtsänderung notwendig. Diese muss auch im Grundbuch offenbart werden, so dass allein die mit dem Gesellschafterwechsel verbundene An- und Abwachsung des Gesellschaftsanteils für den Eintritt der Wirkungen des § 571 BGB nicht ausreicht. Nach Auffassung der Kammer ist auch eine analoge Anwendung aus Gründen des Mieterschutzes nicht notwendig, wie sich aus den Ausführungen zum Besitzrecht des Beklagten zu 1. ergibt. Schließlich hält die Kammer auch die Vorlage der Rechtsfrage, ob bei Gesellschafterwechsel § 571 BGB analog anwendbar ist, zum Rechtsentscheid nicht für notwendig. Die Kammer will nicht von einer Entscheidung eines Oberlandesgerichts (oder des Bundesgerichtshofes) über eine Mietrechtsfrage abweichen; sie schließt sich vielmehr dem Urteil des OLG Düsseldorf vom 11. Juni 1992 in MDR 1993, 143 = DWW 1992, 242 ausdrücklich an. Da die Rechtsfrage durch diese Entscheidung bereits geklärt ist, sieht die Kammer auch die Voraussetzungen des § 541 Abs. 1 Satz 2. Alt. ZPO nicht als gegeben an.

Ob dann, wenn die Gesellschafter in dem Mietvertrag nur unter einer gemeinschaftlichen Bezeichnung als „GbR“ auftreten, ohne dass ihre Namen im einzelnen aufgeführt werden, ein Einverständnis des Mieters mit dem Gesellschafterwechsel angenommen werden kann (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 17.-10.1994 – 61 S 89/94 – GE 1994, 1317), kann hier dahinstehen, da die ursprünglichen Gesellschafter namentlich im Mietvertrag aufgeführt sind. Für diesen Fall verbleibt die Kammer bei ihrer Auffassung, dass – selbst wenn einleitend die Gesellschaft als solche genannt wird – ein Gesellschafterwechsel nicht zur Änderung ihrer Stellung als Vermieter führt. Die neu eintretenden Gesellschafter sind mithin nicht Vermieter geworden (so auch Beuermann, GE 1995, 336). Vermieter der Wohnung waren die Gesellschafter … und …, der Kläger zu 1). Die Gesellschafter … und … schieden aus der Gesellschaft aus, während die Klägerin zu 2. neue Gesellschafterin wurde. Die Kläger konnten damit Räumung und Herausgabe nicht verlangen, weil sie nicht Vermieter wurden.

b) Den Klägern steht auch kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 985 BGB zu, weil sich der Beklagte zu 1. auf sein Recht zum Besitz aus dem Mietverhältnis gemäß § 986 Abs. 1 BGB auch gegenüber den Klägern als Eigentümer berufen kann.

aa) Der Mietvertrag mit dem Beklagten zu 1. vom 23. März 1989 ist nicht durch einen Aufhebungsvertrag erloschen. Die Kläger haben nicht zu beweisen vermocht, dass ein derartiger Vertrag im Juni 1990 zustande gekommen ist. Der Zeuge … hat dazu in der Beweisaufnahme erster Instanz ausgesagt, er habe den Beklagten zu 1. „klipp und klar gesagt, dass er zugleich mit dem Abschluss des Mietvertrages mit der … nicht mehr Mieter der Räumlichkeiten sei“. Der Beklagte zu 1. habe das hingenommen. Mit dieser Aussage ist eine Einigung hinsichtlich des Aufhebungsvertrages nicht bewiesen. Die Gleichgültigkeit des Beklagten zu 1. konnte nicht als Zustimmung zu dem Aufhebungsangebot seitens des Zeugen aufgefasst werden.

Schweigen hat im Rechtsverkehr grundsätzlich keine rechtsgeschäftliche Bedeutung (Palandt-Heinrichs, BGB, 54. Aufl. 1995, Einführung vor § 116 Rn. 7). Umstände, aus denen sich ein zustimmendes Verhalten des Beklagten zu 1. ergeben hätte, hat der Zeuge nicht geschildert. Eine konkludente Einigung ist bereits dem Vortrag der Kläger nicht zu entnehmen.

Es kann auch nicht von einer konkludenten Aufhebung des Mietvertrages mit dem Beklagten zu 1. ausgegangen werden, denn unstreitig sollte dem Beklagten zu 1. die Wohnung erhalten bleiben und die Beklagten zu 2. und 3. sich nur als solvente Schuldner verpflichten. So wurde zwar die Miete ab Mai 1990 von der „Plandata GbR“ gezahlt, aber zum einen ist bereits fraglich, ob und mit wem der Mietvertrag vom 30.4.1990 wirksam zustande gekommen ist (dazu unten) und zum anderen erfolgten die Zahlungen der „…“ unstreitig im Rahmen des mit dem Beklagten zu 1. bestehenden Arbeitsverhältnisses, d. h. die GbR überließ einen Teil des Einkommens des Beklagten zu 1. als Mieter an die Hausverwaltung. Ebenso unstreitig hat der Beklagte zu 1. von Anfang an und durchgängig allein die streitbefangene Wohnung bewohnt. Nach dem eigenen Vortrag der Kläger leistete der Beklagte zu 1. 5.000,- DM auf den bis April 1990 entstandenen Mietrückstand und nicht etwa die Beklagten zu 2. und 3. Soweit sich die Kläger auf die Korrespondenz wegen der Mängel in der Wohnung beziehen, ist zwar richtig, dass sich der Beklagte zu 1. unter „…“ an die Hausverwaltung wandte, aber doch tatsächlich im eigenen Namen und nicht in Vertretung für diese Gesellschaft.

bb) Das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 1. ist auch nicht durch Kündigung vom 15. Juli 1993 erloschen. Die Kündigung richtete sich an die Beklagten zu 2. und 3. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Kündigung in dem ausschließlich sie betreffenden Schriftsatz von demselben Tage, in dem beantragt wurde, die Beklagten zu 2. und 3. zur Zahlung des rückständigen Mietzinses zu verurteilen, ausgesprochen wurde. Zudem aber waren die Kläger nicht zur Kündigung berechtigt, weil sie infolge des Gesellschafterwechsels nicht Vermieter der Wohnung waren.

cc) Die Kündigung vom 5. Oktober 1993 ist ebenso unwirksam, wie die Kündigung vom 3. April 1995, weil sie durch die Kläger ausgesprochen worden ist, die infolge des geänderten Gesellschafterbestandes nicht Vermieter waren.

dd) Die Kündigung vom 25. Oktober 1994 ist unwirksam, weil sich der Beklagte zu 1. nicht mit einem gemäß § 554 Abs. 1 BGB beachtlichen Teil des Mietzinses in Verzug befand.

(1) Für die Monate September bis November 1992 ist der Beklagte zu 1. lediglich mit einem Betrag von 215,85 DM in Verzug geraten. Denn der geschuldete Mietzins hat für diesen Zeitraum lediglich (574,66 DM + 1,64 DM =) 576,30 DM betragen. Dies ergibt sich aus folgendem:

Für die streitbefangene Wohnung war in dem Mietvertrag vom 23. März 1989 ursprünglich eine Nettokaltmiete von 353,38 DM zuzüglich Vorschüsse für Betriebskosten in Höhe von 106,23 DM, zuzüglich Heizkostenvorschüsse in Höhe von 107,25 DM und Kabelgebühr in Höhe von 7,80 DM, insgesamt also eine Miete von 574,66 DM vereinbart.

Die Mieterhöhungserklärung vom 25. Oktober 1990 ist unwirksam. Sie wäre nur in der Form des § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG unter Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung wirksam gewesen, die jedoch fehlt. Im Mietvertrag vom 23. März 1989 ist eine Miete vereinbart worden, die durch öffentliche Aufwendungszuschüsse subventioniert war.

Die Mieterhöhungserklärung vom 2. September 1991 ist ebenfalls unwirksam. Dies ergibt sich bereits daraus, dass in der Erklärung die Angabe der zugrunde gelegten Wohnfläche des Hauses fehlt. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist der Erhöhungsbetrag damit nicht ordnungsgemäß berechnet. Zudem hätte es auch hier der Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung bedurft, weil sich die Form der Mieterhöhung nach § 10 WoBindG richtet, wenn die Mieterhöhung infolge der öffentlichen Förderung nur nach § 6 Abs. 1 Neubaumietenverordnung in Verbindung mit § 11 Abs. 6 II. Berechnungsverordnung zulässig ist.

Die Mieterhöhungserklärung vom 19. März 1993 ist schließlich ebenfalls unwirksam. Dabei kann dahinstehen, ob dies bereits aus der fehlerhaften Angabe der gesetzlichen Grundlage für die Mieterhöhung folgt. Infolge der öffentlichen Subventionierung war § 4 Abs. 2 MHG nicht anwendbar. Vielmehr musste sich die Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG richten.

Die Unwirksamkeit ergibt sich genau daraus, dass die Betriebskosten des laufenden Abrechnungsjahres nicht demjenigen des vorangegangenen Abrechnungsjahres gegenübergestellt worden sind (vgl. dazu LG Berlin, GE 1987, 827; 1990, 375; 1990, 651).

Wirksam ist die Mieterhöhungserklärung vom 8. Mai 1992. Der zulässige Bruttokaltmietzins betrug damit für den hier fraglichen Zeitraum September 1992 bis Mai 1993 459,61 DM zuzüglich der Heizkosten und der Kosten für das Kabelfernsehen.

Der Beklagte zu 1. war zur Minderung des Bruttokaltmietzinses (weitergehend Beuermann, GE 1994, 360) gemäß § 537 Abs. 1 berechtigt. Die Kabelgebühren als durchlaufender Posten waren insoweit nicht zu berücksichtigen, da der Mangel diese nicht betrag (weitergehend LG Berlin, GE 1994, 1381). Die Minderung des Mietzinses berechnet sich wie folgt:

In den Monaten September bis November 1992 befanden sich unstreitig in dem Schlafzimmer drei Deckendurchbrüche. Wegen der starken Beeinträchtigung, die dadurch entsteht, dass der Beklagte zu 1. beim Schlaf beobachtet werden konnte, ist eine Minderung von 30% bezogen auf die Wohnfläche des Schlafzimmers angemessen. Das Schlafzimmer hat eine Fläche von 23 m², was einen Anteil an der Gesamtwohnfläche (71,50 m²) von 32,17% ergibt. Der Beklagte zu 1. war damit berechtigt, die Miete um (459,61 DM × 32,17% × 30% =) 44,36 DM zu mindern.

Unstreitig befand sich ein Deckendurchbruch im Flur mit einer Größe von 20 × 20 cm. Hier hält die Kammer eine Minderung in Höhe vom 20% bezogen auf die Wohnfläche des Flures für angemessen. Der Flur hat eine Wohnfläche von 10 m², die einem Anteil an der Gesamtwohnfläche der Wohnung von 14% entspricht. Er war damit berechtigt, die Miete um 12,87 DM zu mindern.

Die Balkontür wies einen etwa 3 cm langen und 1-2 mm breiten Riss auf. Darüber hinaus war die Tür etwas schwergängig, und es zog am unteren Türspalt. Infolge der Auswirkungen auf die Heizkosten hält die Kammer eine Minderung in Höhe von 2% bezogen auf die Gesamtwohnfläche für angemessen. Das Wohnzimmer weist eine Größe von 26 m² auf und hat damit Anteil in Höhe von 36,36% an der Gesamtwohnfläche. Der Beklagte zu 1. war somit zu einer weiteren Minderung in Höhe von 3,34 DM berechtigt.

Insgesamt konnte der Beklagte Minderungsbeträge in Höhe von 60,57 DM monatlich geltend machen. Die geschuldete Miete für die Monate September bis November 1992 berechnete sich damit wie folgt: 459,61 DM – 60,57 DM = 399,04 DM zuzüglich Heizkosten in Höhe von 107,25 DM und (7,80 DM + 1,64 DM =) 9,44 DM für das Kabelfernsehen, insgesamt 515,73 DM.

Nicht in Verzug gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB geraten ist der Beklagte zu 1. auch insoweit, als er ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen konnte. Das Zurückbehaltungsrecht ist mit dem 3-5 fachen des Minderungsbetrages monatlich zu veranschlagen (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, § 537 BGB Rn. 17, LG Berlin, Grundeigentum 90, 705 und 1037, 1039). Das Bestehen des Zurückbehaltungsrechts gemäß § 300 Abs. 1 BGB hinderte den Eintritt des Verzuges, auch ohne dass sich der Beklagte darauf zu berufen brauchte (RGZ 126, 280, 285; KG MDR 1974, 319). Geht man von einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe des 4fachen Minderungsbetrages aus, so ergibt sich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 242,28 DM monatlich (60,57 DM × 4). Damit ist der Beklagte zu 1. für die Monate September bis November 1993 wie folgt in Rückstand geraten. Er schuldete einen Mietzins in Höhe von 515,73 DM incl. Heizkosten und Kosten des Kabelfernsehens und zahlte 201,50 DM. Zudem konnte er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 242,28 DM berufen, so dass sich ein Rückstand von 71,95 DM monatlich ergab. Bezogen auf die Monate September bis November 1993 ergibt sich somit ein Rückstand von 215,85 DM. Dieser Rückstand ist nicht erheblich im Sinne des §§ 554 Abs. 1 BGB.

(2) Für die Monate Dezember 1992 bis April 1993 ist der Beklagte zu 1. nicht mit der Zahlung des Mietzinses in Verzug geraten. Dies berechnet sich wie folgt:

Der geschuldete Bruttokaltmietzins betrug 459,61 DM. Der im Dezember 1992 erfolgte Wassereinbruch in das Wohn- und Schlafzimmer führte zu einer Ablösung der Tapete und zu Verfärbungen. Zudem verfärbte sich die Stuckverzierung im Wohnzimmer auf einer Fläche von 20 cm × 1,50 m dunkel. Derartige Verfärbungen befanden sich auch an der Wandseite in der Größe von 50 × 30 cm sowie darunter an der Wand von der Decke bis ca. 1 m über dem Fußboden. Ferner hatten sich dort Nähte von drei Tapetenbahnen bis zu einer Höhe von etwa 1 m über dem Fußboden gelöst. Bei dem wiederholten Wassereinbruch in der Wohnung hält die Kammer eine Mietminderung in Höhe von 20% für angemessen. Wohn- und Schlafzimmer haben eine Wohnfläche von insgesamt 49 m² und stellen damit 68,53% des Gesamtwohnraumes dar. Bezogen auf den Gesamtwohnraum ist der Beklagte zu einer Minderung des Mietzinses in Höhe von 63,- DM berechtigt gewesen. Zudem konnte er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 252,- DM berufen. Für die Monate Dezember 1992 bis April 1993 hat der Beklagte einen Mietzins in Höhe von 459,61 DM zuzüglich Heizkosten und Kosten des Kabelfernsehens, also insgesamt 515,73 DM geschuldet. Darauf hat er 302,25 DM monatlich gezahlt. Da er auch mit dem Betrag, zu dessen Zurückbehaltung er berechtigt war, nicht in Verzug geraten ist, ergeben sich für diese Monate keine verzugsbegründenden Rückstände.

Soweit die Kläger die Mietzinszahlungen des Beklagten zu 1. für die Monate Mai bis Juli 1993 an diesen zurück überwiesen haben, befanden sie sich in Annahmeverzug gemäß § 293 BGB. Der Annahmeverzug hat den Verzug des Beklagten zu 1. beendet (Palandt-Heinrichs, BGB, 52. Aufl. 1993, § 284 Rn. 29).

Den Mietzins für August 1993 hat der Beklagte zu 1. wörtlich angeboten. Dies erfüllt ebenfalls die Voraussetzungen des Annahmeverzuges gemäß § 293 BGB durch wörtliches Angebot im Sinne des § 295 BGB, weil die Kläger erklärt haben, sie würden die Leistungen nicht annehmen.

Nach alledem ist der Beklagte zu 1. nicht in einen die Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 BGB rechtfertigenden Verzug geraten.

ee) Ein Anspruch auf Rückgabe und Herausgabe der Kläger besteht auch nicht unter dem Gesichtspunkt, dass nur der Kläger zu 1. den Mietvertrag als weiterer früherer Gesellschafter geschlossen hat, nicht dagegen die Klägerin zu 2.

Zwar hätte der Herausgabeanspruch nach § 985 BGB dann Erfolg, wenn der Beklagte zu 1. als Besitzer den Eigentümern gegenüber kein Besitzrecht hätte. Als Beispielsfall wird der Fall angeführt, dass nur ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft eine der Gemeinschaft gehörende Wohnung vermietet, so dass der Mieter nicht ohne weiteres den anderen Miteigentümern gegenüber ein Recht zum Besitz hat (vgl. dazu OLG Karlsruhe, NJW 1981, 1278). Die Zivilkammer 62 hat jedoch in ihrem Urteil vom 19.12.1994 – 62 S 120/94 -, dem sich die Kammer anschließt, zu Recht darauf hingewiesen, dass die Grundsätze des genannten Rechtsentscheids des OLG Karlsruhe, dass der Mieter gegenüber den anderen Miteigentümern kein Besitzrecht hat, wenn diese im Mietvertrag nicht als Vermieter aufgeführt sind, nur dann gelten, wenn das den Mietvertrag abschließende Mitglied der Miteigentümergemeinschaft ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer unberechtigt die Wohnung vermietet hat. Diesem Fall hat die Zivilkammer 62 den Fall gegenübergestellt, dass sämtliche damaligen Eigentümer als BGB-Gesellschafter einen wirksamen Mietvertrag abgeschlossen haben, aufgrund dessen die Mieter den Vermietern auch in der Person als Eigentümer gegenüber ein Recht zum Besitz hatten. Dies gelte um so mehr, wenn mindestens einer der damaligen Eigentümer und Mitgesellschafter auch jetzt noch nach wechselndem Bestand der Gesellschafter Mitvermieter und Miteigentümer sei. Diese Bindung an dem Mietvertrag wirke auch zu Lasten der anderen Gesellschafter – die erst nach Abschluss des Mietvertrages in die Gesellschaft eingetreten sind -, ohne dass es der Heranziehung des Grundsatzes von Treu und Glauben nach § 242 BGB bedürfe.

2. Der zulässige (Thomas/Putzo, 18. Aufl. 1993, § 91 a ZPO Rn. 12) Hilfsantrag der Kläger auf Feststellung der Erledigung der Hauptsache ist unbegründet. Die Frage, ob der hilfsweise gestellte Antrag auf Feststellung der Erledigung auch dann begründet ist, wenn das erledigende Ereignis bereits vor Antragstellung erfolgte (BGHZ, Bd. 106, 366 ff.), kann vorliegend dahingestellt bleiben. Denn jedenfalls ist vorliegend eine Erledigung bereits deshalb nicht eingetreten, weil die Klage insoweit unbegründet ist.

3. Zahlungsanspruch gegenüber den Beklagten zu 2. und 3.

In Höhe von 2.420,16 DM ist die Berufung der Kläger begründet. Insoweit haben sie einen Anspruch auf Zahlung aus § 535 Satz 2 in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 30. April 1990 gegen die Beklagten zu 2. und 3.

3.1. Auch insoweit können die Kläger zwar ihren Mietzinsanspruch (§ 535 S. 2 BGB) nicht direkt auf den Mietvertrag der Beklagten zu 2. und 3. (vgl. dazu unten 3.2.) mit den früheren Gesellschaftern stützen, da sie in diesen nicht eingetreten sind (vgl. dazu oben unter 1. a).

Die Kläger zu 1. und 2. sind aber deswegen aktivlegitimiert, weil ihnen die Mietzinsansprüche für die Zeit vom 1.9.1992 bis zum 30.6.1993 von den früheren Gesellschaftern abgetreten worden sind und sie die Abtretung angenommen haben. Zwar hat der Kläger zu 1. insoweit zugleich als Mitgesellschafter der jetzigen Gesellschaft gehandelt. Da es sich um eine Maßnahme der Geschäftsführung handelte, ist aber § 181 BGB insoweit nicht anzuwenden (Palandt/Heinrichs, 54. Aufl. 1995, § 181 BGB Rn. 11 m. w. N.).

3.2. Die Kammer geht davon aus, dass ein Vertrag mit diesen, handelnd unter der Bezeichnung „…“, zustande gekommen ist. Dies ergab sich aus der Parteivernehmung der Beklagten zu 2. und 3. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagte zu 3. allein oder lediglich gemeinschaftlich mit dem Beklagten zu 2. zur Geschäftsführung befugt war. Denn jedenfalls war sie von dem Beklagten zu 2. zum Abschluss des Mietvertrages bevollmächtigt worden. Hiervon ist die Kammer nach Beweisaufnahme durch Parteivernehmung der Beklagten zu 2. und 3. überzeugt. Beide Beklagten haben bei der Parteivernehmung übereinstimmend ausgesagt, dass sich der Zeuge Sch., der Beklagte zu 2. und der Beklagte zu 1. gut gekannt hätten. Zwischen den Beteiligten sei es zu einer vorherigen Absprache wegen des Abschlusses eines weiteren Mietvertrages gekommen. Man habe einverständlich beschlossen, dass die … den Mietvertrag abschließt, weil der Beklagte zu 1. dort arbeite, und daher die Mietzinsen von seinem Lohn einbehalten werden können. Der Beklagte zu 2. hat nicht ausgesagt, dass es wegen des Abschlusses des Mietvertrages noch Unklarheiten gab. Weist der Mietvertrag im Rubrum den Zusatz „vertreten durch Frau Petra …“ auf, so lässt das nur den Schluss zu, dass der Beklagte zu 2. seine Frau durch Erteilung einer Außenvollmacht gegenüber dem Zeugen Sch. bevollmächtigt hatte.

3.3. Die Beklagten zu 2. und 3. schuldeten den Mietzins für die Monate September 1992 bis Juni 1993 wie folgt:

a) Nach dem eigenen Vortrag der Kläger war mit den Beklagten über die Heizkostenvorschüsse bereits abgerechnet worden, so dass sie für die Monate September 1992 bis April 1993 Heizkostenvorschüsse nicht mehr schuldeten.

Damit berechnen sich die von den Beklagten zu 2) und 3) geschuldeten Mietzinsen wie folgt.

aa) Für die Monate September bis November 1992 war eine Bruttokaltmiete in Höhe von 476,41 DM zuzüglich des mit wirksamer Mieterhöhung vom 8. Mai 1992 erhöhten Entgelts für das Kabelfernsehen von 7,34 DM (5,70 + 1,64 DM =) vertraglich vereinbart. Jedoch war der Bruttokaltmietzins infolge der Deckendurchbrüche in Schlafzimmer und Flur sowie durch die zugige Balkontür um 62,78 DM gemindert. Die Beklagten zu 2) und 3) schuldeten damit für diese Zeit einen Bruttokaltmietzins in Höhe von 420,97 DM (476,41 DM – 62,78 DM + 7,34 DM).

(1) Für die Deckendurchbrüche im Schlafzimmer, das mit einer Größe von 23 m² einen Anteil am Gesamtwohnraum von 32,17% hat, war die Miete um 30% bezogen auf die Größe des Schlafzimmers zu mindern. Damit ergibt sich ein Minderungsbetrag von 45,98 DM (476,41 DM × 32,17% × 30%).

(2) Für die Deckendurchbrüche im Flur, der mit einer Größe von 10 m² einen Anteil am Gesamtwohnraum von 14% hat, war die Miete um 20% bezogen auf die Größe des Flures zu mindern. Damit ergibt sich ein Minderungsbetrag von 13,34 DM (476,41 DM × 14% × 20%).

(3) Für die Balkontür war die Miete um 2% bezogen auf die Wohnfläche des Wohnzimmers (26 m² = 36,36% Anteil am Gesamtwohnraum) zu mindern. Daraus ergibt sich ein Minderungsbetrag von 3,46 DM (476,41 DM × 36,36% × 2%).

Insgesamt minderte sich die Bruttokaltmiete für die Monate September bis November um 62,78 DM (45,98 DM + 13,34 DM + 3,46 DM).

bb) Für die Monate Dezember 1992 bis April 1993 konnten die Beklagten die Bruttokaltmiete in Höhe von 65,30 DM monatlich mindern. Die Beklagten schuldeten damit für diesen Zeitraum lediglich einen Mietzins von 418,45 DM (476,41 DM – 65,30 DM + 7,34 DM).

Für die wiederholten Wassereinbrüche in Wohn- (= 26 m² Wohnfläche) und Schlafzimmer (= 23 m² Wohnfläche) war eine Minderung von 20% bezogen auf die anteilige Wohnfläche von 49 m² (= 68,53% der Gesamtwohnfläche von 71,5 m²) zu berücksichtigen. Daraus errechnet sich ein Minderungsbetrag von 65,30 DM (476,41 DM × 68,53% × 20%).

cc) In den Monaten Mai und Juni 1993 schuldeten die Beklagten zu 2. und 3. den vollen Mietzins bestehend aus der Bruttokaltmiete in Höhe von 476,41 DM zuzüglich des Heizkostenvorschusses in Höhe von 107,25 DM und der Kabelgebühren von 7,34 DM, insgesamt also 591,- DM.

b) Auf diese Forderung wurden folgende Zahlungen geleistet.

In den Monaten September bis November 1992 wurden je 201,50 DM gezahlt, so dass die Beklagten insgesamt 658,41 DM (420,97 DM – 201,50 DM × 3 Monaten) schuldig blieben.

In den Monaten Dezember 1992 bis April 1993 wurden je 302,50 DM gezahlt, so dass die Beklagten 579,75 DM schuldig blieben (418,45 DM – 302,50 DM × 5 Monate).

In den Monaten Mai und Juni 1993 zahlten die Beklagten überhaupt nicht und blieben damit 1.182,- DM schuldig.

Die Kläger haben damit gegen die Beklagten zu 2. und 3. einen Zahlungsanspruch in Höhe von 2.420,16 DM (658,41 DM + 579,75 DM + 1.182,- DM).

c) Für die Monate Juli bis Oktober 1993 haben die Kläger keinen Anspruch auf Zahlung, weil die Beklagten zu 2. und 3. das Mietverhältnis zum 30. Juni 1993 wirksam gekündigt haben. Insoweit handelt es sich auch nicht um eine unwirksame Teilkündigung, da die Beklagten zu 2. und 3. einen selbständigen Mietvertrag mit den früheren Gesellschaftern – wenn auch über dieselbe Wohnung – abgeschlossen haben. In diesem Sonderfall, dass dieselbe Wohnung im Einverständnis aller Beteiligten nur deswegen ein weiteres Mal vermietet wurde, um dem Vermieter eine Sicherheit für den von dem ersten Mieter zu entrichtenden Mietzins zu verschaffen, wobei den Beteiligten zudem klar war, dass der Mietvertrag nur deswegen abgeschlossen wurde, weil der Beklagte zu 1. für die Beklagten zu 2. und 3. tätig war, ist eine Kündigung des Vertrages des Arbeitgebers des ersten Mieters gegenüber dem Vermieter zumindest dann – wie hier – möglich, wenn der Arbeitgeber aufhört zu bestehen und eine weitere Beschäftigung des Arbeitnehmers, des ersten Mieters derselben Wohnung, deswegen nicht mehr möglich ist.

4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 284 Abs. 2 Satz 1, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB. Jedoch trat Verzug erst zum Ersten des Folgemonats ein. Denn die Vorfälligkeitsklausel ist wegen des Zusammentreffens mit dem Aufrechnungsverbot unwirksam (BGH, GE 1995, 40 f.). Da der Mietzins somit erst am Monatsende zu zahlen war (§ 551 Abs. 1 Satz 2 BGB), dies jedoch eine kalendermäßige Bestimmung im Sinne des § 284 Abs. 2 Satz 2 BGB ist, trat Verzug immer erst am folgenden Monatsersten ein.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 344 ZPO.