Mieter haben bei Beeinträchtigungen ein Recht auf Mietminderung

Jedes Jahr verschenken Mieter mehr als 100 Mio. €, weil sie trotz bestehender Wohnungsmängel ihre gesetzlichen Ansprüche auf Mietminderung nicht geltend machen, berichtet Berlin.de – das offizielle Hauptstadtportal.

Feuchtigkeitsschäden, Schimmelpilz, Lärm im Haus oder eine kaputte Heizung – in Mietwohnungen treten häufig Mängel auf. Wenn die Wohnung durch Mängel beeinträchtigt ist, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Und zwar für den gesamten Zeitraum, in dem der Mangel vorliegt, der Vermieter zwar darauf hingewiesen wurde, jedoch nichts unternommen hat, um die Wohnqualität wieder herzustellen. Dieses Minderungsrecht entsteht automatisch und bedarf nicht der Zustimmung durch den Vermieter.

Die Höhe der Minderung können Mieter zwar selbst abschätzen, empfehlenswert ist jedoch, sich detailliert zu informieren, bevor sie weniger zahlen. Denn wenn die Reduzierung zu hoch war, droht ihnen eine Nachzahlung. Angst vor einer Kündigung brauchen Mieter aber nicht haben:

Wer irrtümlich zu viel mindert oder aus bloßer Unkenntnis den Minderungsumfang falsch bestimmt, dem darf nicht gekündigt werden. Das haben das Bundesverfassungsgericht (Az.: 1 BvR 1428/88) und der Bundesgerichtshof (Az.: XII ZR 254/95) in zwei Urteilen entschieden.

Die Smartphone App Wohn-Manko hilft dabei, nicht irrtümlich zuviel Miete zu mindern

Quelle: Südwest Presse www.swp.de

Wie erfolgt die Berechnung der Mietminderung?

Ausgangspunkt für die Berechnung der Mietminderung ist Ihre aktuelle monatlichen Mietzahlung, die sogenannte Bruttowarmmiete. Dieses hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen entschieden. Die Bruttowarmmiete entspricht dabei Ihrer vereinbarten Grundmiete plus den Heizkostenvorauszahlungen und plus den Vorauszahlungen für die Betriebskosten. Wenn Sie eine Inklusivmiete vereinbart haben, bei der alle Kosten für Heizung, Warmwasser und andere Nebenkosten bereits enthalten sind, ist diese Inklusivmiete der Ausgangspunkt der Berechnung.

In einem zweiten Schritt wird dann ermittelt an wie vielen Tagen eines Monats der Mangel aufgetreten ist. Jeder Tag wird hier mit 1/30 gewertet. Diese Betrachtung ist wichtig, da das Recht auf Mietminderung natürlich nur für die Tage besteht, an denen der Mangel aufgetreten ist. Bitte beachten Sie, dass es hierbei nur darauf ankommt, ob der Mangel aufgetreten ist – nicht jedoch ob Sie in dieser Zeit auch in der Wohnung waren. Mit anderen Worten: Bei einem Ausfall der Heizungsanlage oder bei einer Lärmbelästigung durch Baumaßnahmen haben alle betroffenen Mieter einen gleichen Anspruch auf Mietminderung – egal, ob sie im Urlaub waren oder zuhause.

Berechnungsformel für Mietminderungen

Berechnungsformel für Mietminderungen

Zusätzlich ist zu berücksichtigen, seit wann der Vermieter über den Mangel informiert ist. Die Berechnung der Mietminderung erfolgt für den Fall, dass der Mangel noch nicht angezeigt wurde, frühestens ab dem Datum Ihrer Mangelanzeige. In einem dritten Schritt wird dieser Wert dann mit der auf Ihre Situation anwendbaren Minderungsquote multipliziert.

Wie wird die Höhe der Mietminderungsquote ermittelt?

Das Recht zur Mietminderung ist gesetzlich festgeschrieben und bedarf nicht der Zustimmung des Vermieters. Die Höhe der Minderungsansprüche hängt jedoch stets vom Einzelfall ab. Selbst bereits gesprochene Urteile in vergleichbaren Fällen begründen keinen Rechtsanspruch auf eine bestimmte Höhe, sondern stellen lediglich eine (gute) Orientierungshilfe dar. In der Praxis bedeutet das, dass sich Mieter und Vermieter über die Höhe der Mietminderung einigen müssen. Kommt es nicht zu einer Einigung muss ein Gericht entscheiden und die Höhe des Anspruchs festsetzen.

Nun ist allerdings auch klar, dass Gerichte solche Mietminderungsquoten nicht in beliebiger Höhe oder gar willkürlich festsetzen können. Ein Richter wird sich daher selbst an bereits entschiedenen Fällen orientieren. Die wichtigste Urteilssammlung für Minderungsquoten ist hierbei die Entscheidungssammlung von Börstinghaus mit über 1.500 Urteilen (erschienen im Fachbuchverlag C.H. Beck oHG in München).

Viele Urteilssammlungen sind für den Mieter jedoch nicht besonders hilfreich, da diese oft nur kurze Stichworte zum Mangel enthalten. Wie schwer der Mangel im Entscheidungsfall tatsächlich war, kann damit dann nicht beurteilt werden.

Für Manko wurden aus diesem Grund alle verwendeten Urteile jeweils in einer einfachen Kurzbeschreibung zusammengefasst, die einen Vergleich mit der eigenen Wohnsituation tatsächlich ermöglichen. Juristische Vorkenntnisse sind nicht erforderlich. Wie das in der Praxis funktioniert, sehen Sie auf der Hauptseite der App “Wohn-Manko” oder in einem unserer Fallbeispiele.

Wie bestimmt man die Schwere des Mangels?

Grundlage für die Bemessung der korrekten Minderungsquote ist der Grad der tatsächlichen Beeinträchtigung Ihrer Wohnung. Der Jurist spricht hier von dem Grad der Beeinträchtigung der “Gebrauchstauglichkeit”. Das klingt zunächst kompliziert – ist es jedoch oft gar nicht.

Am einfachsten ist es, wenn Sie sich bei der Frage nach der Einschränkung der Nutzbarkeit der von dem Mangel betroffenen Bereiche an Ihrem tatsächlichen Verhalten orientieren.

  • Wenn Sie also Zimmer oder Einbauten aufgrund von Mängeln tatsächlich gar nicht mehr nutzen geben Sie an „nicht nutzbar“,
  • wenn Sie die Zimmer oder Einbauten zwar noch nutzen, dieses jedoch mit starken Einschränkungen oder großen Beschwernissen verbunden ist geben Sie an „mit starken Einschränkungen nutzbar“
  • wenn Sie die Zimmer oder Einbauten zwar noch nutzen, dieses jedoch mit gewissen Einschränkungen oder Beschwernissen verbunden ist geben Sie an „mit Einschränkungen nutzbar“
  • wenn Sie die Zimmer oder Einbauten trotz des Mangels weiter benutzen, geben Sie an „weiterhin nutzbar“.

Hier finden Sie einige Beispiele, an denen Sie sich orientieren können:

Art des Mangels Beeinträchtigung
rein optischer Mangel rein optische Mängel wie z.B. Kratzer im Glas oder kleine Risse im Putz beeinträchtigen die Nutzbarkeit der Wohnung in der Regel nicht.
„weiterhin nutzbar“
rein optischer jedoch sehr großflächiger Mangel treten optische Mängel an vielen Stellen in der Wohnung bzw. sehr großflächig auf, kann ein Mangel vorliegen, die die Nutzbarkeit einschränkt (z.B. großflächiger Schimmel oder viele Risse und Abplatzungen an sichtbaren Stellen). Schließlich gehört auch das Empfangen von Besuch zur Wohnungsnutzung, und diesem möchte man dieses Bild vielleicht nicht zumuten.
„mit Einschränkungen nutzbar“
kurzzeitige Mängel Mängel, die nur einen kurzen Zeitraum andauern und nicht über einen längeren Zeitraum wiederholt auftreten, beeinträchtigen die Nutzbarkeit der Wohnung in der Regel nicht.
„weiterhin nutzbar“
kurzzeitige Mängel, die jedoch wiederholt auftreten Mängel, die nur einen kurzen Zeitraum andauern, jedoch häufiger auftreten können die Nutzbarkeit dagegen beeinträchtigen (z.B. ständige Geräusche der Heizung in der Nacht oder regelmäßige Ruhestörung durch Nachbarn).
„mit Einschränkungen nutzbar“ oder
„mit starken Einschränkungen nutzbar“
Mängel, die Auswirkungen auf Ihr Eigentum haben können Wenn Sie z.B. befürchten müssen, dass Feuchtigkeit Ihr Eigentum (z.B. Schränke, Elektrogeräte) beschädigt und Sie deshalb Gegenstände aus den betroffenen Räumen entfernen, ist dies eine Einschränkung in der Nutzbarkeit.
„mit starken Einschränkungen nutzbar“
Mängel, die Auswirkungen auf Ihre Gesundheit haben können Wenn Sie z.B. befürchten müssen, dass Schimmelpilzbildung Ihre Gesundheit schädigt und Sie sich dort deshalb nicht mehr längere Zeit aufhalten können, ist das eine Einschränkung der Nutzbarkeit.
„mit starken Einschränkungen nutzbar“
Mängel, die erhebliche Risiken darstellen Wenn Sie z.B. befürchten, dass Ihre Kinder aus dem kaputten Fenster fallen oder sich an defekten Elektroleitungen verletzen und Sie das Kinderzimmer aus diesem Grund nicht mehr nutzen können, geben Sie an:
„nicht mehr nutzbar“
Mängel, die zu erheblichen Beschwernissen führen Wenn z.B. regelmäßig nach Benutzung der Dusche oder des WCs Abwasser in Ihre Wohnung läuft, sind diese Einrichtungen zwar nutzbar, jedoch führt die Benutzung zu erheblichen Beschwernissen durch die erforderliche anschließende Reinigung der Wohnung. Auch in diesem Fall ist die Nutzung eingeschränkt bzw. bei starkem Wasseraustritt möglicherweise eine Nutzung gar nicht möglich.
Mängel, die die Gebrauchsfähig-keit vollständig aufheben Einzelne Einrichtungen / Räume sind vollständig in ihrer Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigt (also „nicht mehr nutzbar“), z.B.

  • ein defekter Aufzug der nicht mehr fährt,
  • eine Klingelanlage, die nicht mehr funktioniert,
  • ein WC ohne (funktionstüchtigen) Abfluss
*Quelle: Deutscher Mieterund e.V.