Kapitel 3 – Mietminderung berechnen

Manko kann Ihnen helfen, eine angemessene Höhe für Ihre Forderung nach einer Mietminderung festzulegen, in dem Sie sich auf vergleichbare Urteile deutscher Gerichte beziehen. Für die genaue Berechnung ist die Eingabe Ihrer aktuellen monatlichen Mietzahlung, der sogenannten Bruttowarmmiete, erforderlich. Wie Sie diese Zahl ermitteln, sehen Sie im folgenden Absatz. Wenn Sie die Informationen gerade nicht zur Hand haben oder wenn Sie diese Daten nicht eingeben möchten, können Sie auch ohne diese Eingabe weitermachen. Ein möglicher Mietminderungsanspruch wird Ihnen dann als Prozentsatz angegeben. Sie können die Eingabe Ihrer Bruttowarmmiete auch jederzeit nachholen.

So ermitteln Sie die Bruttowarmmiete

Die Höhe der Ihnen zustehenden Mietminderung ist einfach berechnet, wenn Sie nach folgendem Schema vorgehen. Als erstes muss man wissen, dass die Höhe der Mietminderung in der Regel als Prozentsatz von Ihrer Bruttowarmmiete ermittelt wird. Dieses hat der Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen entschieden. Die Bruttowarmmiete entspricht dabei Ihrer vereinbarten Grundmiete plus den Heizkostenvorauszahlungen und plus Betriebskostenvorauszahlungen.

Beispiel:

Art Betrag
Grundmiete 400 € / Monat
Heizkostenvorauszahlung 110 € / Monat
Betriebskostenvorauszahlung 70 € / Monat
Bruttowarmmiete 580 € / Monat

Wenn Sie eine Inklusivmiete vereinbart haben, bei der alle Kosten für Heizung, Warmwasser und andere Nebenkosten bereits enthalten sind, ist diese Inklusivmiete der Ausgangspunkt der Berechnung.

Achtung! Sollten Sie zusätzlich einen Stellplatz oder Garten angemietet haben und wurde hierfür eine gesonderte Mietzahlung vereinbart, dürfen Sie diesen Betrag bei der Ermittlung der Bruttowarmmiete nicht berücksichtigen.

Achtung! Wenn der Mangel nur auf einen Bereich entfällt, den Sie gesondert angemietet haben (z.B. zusätzlicher Lagerraum oder Garage), dürfen Sie nur die auf diesen Teil entfallende Miete zugrunde legen.

Die Mietminderung wird zeitanteilig berechnet

In einem zweiten Schritt wird dann ermittelt an wie vielen Tagen eines Monats der Mangel aufgetreten ist. Jeder Tag wird hier mit 1/30 gewertet. Diese Betrachtung ist wichtig, da das Recht auf Mietminderung natürlich nur für die Tage besteht, an denen der Mangel aufgetreten ist. Bitte beachten Sie, dass es hierbei nur darauf ankommt, ob der Mangel aufgetreten ist – nicht jedoch ob Sie in dieser Zeit auch in der Wohnung waren. Mit anderen Worten: Bei einem Ausfall der Heizungsanlage oder bei einer Lärmbelästigung durch Baumaßnahmen haben alle betroffenen Mieter einen gleichen Anspruch auf Mietminderung – egal, ob sie im Urlaub waren oder zuhause. Die Berechnung dieses Werts übernimmt Manko für Sie anhand Ihrer Angaben.

Berechnungsformel für Mietminderungen

Berechnungsformel für Mietminderungen

Zusätzlich berücksichtigt Manko, seit wann der Vermieter über den Mangel informiert ist. Die Berechnung der Mietminderung erfolgt für den Fall, dass der Mangel noch nicht angezeigt wurde, frühestens ab dem Datum Ihrer Mangelanzeige, die Sie mit Manko erstellen. In einem dritten Schritt wird dieser Wert dann mit der auf Ihre Situation anwendbaren Minderungsquote multipliziert. Diese Minderungsquote ergibt sich aus der konkreten Situation, die Sie im Rahmen der Mangelbeschreibung bereits dargestellt haben. Manko hilft Ihnen bei der Bestimmung der richtigen Minderungsquote.

Achtung: Manko berechnet eine eventuelle Mietminderungen taggenau für den laufenden Monat wie folgt:

  • Bei einer Erstanzeige des Mangels ab dem Datum der Mangelanzeige bis zum Monatsende.
  • Bei einem Mangel, der bereits im laufenden Monat angezeigt wurde, ab dem Datum der bereits erfolgten Anzeige an den Vermieter bis zum Monatsende.
  • Bei einem Mangel, der im Vormonat oder noch früher bereits angezeigt wurde, ab Beginn des laufenden Monats bis Monatsende.

Wenn Sie die Berechnung zum Ende des Monats durchführen, kann es sein, dass trotz einer eventuell hohen Minderungsquote ein geringer €-Betrag ausgewiesen wird. Das liegt dann daran, dass die Berechnung nur für die restlichen Tage des laufenden Monats erfolgt. Wenn der Mangel nicht behoben wird und unverändert andauert, können Sie im Folgemonat bei gleicher Quote einen höheren Betrag fordern. Sie müssen bei Ihrer erneuten Mangelanzeige dann lediglich berücksichtigen, dass Sie die Frage “Mangel bereits angezeigt?” mit “ja” beantworten und das Datum dieser Anzeige entsprechend erfassen.
Wenn Ihnen Minderungsansprüche aus Vormonaten zustehen sollten, können Sie diese separat geltend machen. Durch die Formulierung der Mangelanzeige behalten Sie sich diese Rechte vor.
Wird ein Mangel, der zu einer Minderung berechtigt, behoben, behalten Sie Ihren Minderungsanspruch anteilig für die Tage des Monats, an denen der Mangel noch vorhanden war.

Verweisen Sie auf anwendbare Gerichtsurteile um Ihren Anspruch zu begründen!

Viele Gerichte haben bereits über Wohnungsmängel geurteilt und in vielen Fällen den Mietern erhebliche Mietminderungen zugesprochen. Der Grundsatz ist klar: Wenn Sie keine mangelfreie Wohnung erhalten, müssen Sie auch nicht die volle Miete zahlen. Das ist bei der Wohnungsmiete nicht anders als im Einzelhandel. Entspricht die erhaltene Leistung nicht dem, was Sie gekauft haben, können Sie die Ware zurückgeben oder den Preis mindern.

Screenshot Urteilsdatenbank

Zu jedem Mangel wird eine kleine Auswahl anwendbarer Urteile angezeigt. Die Zusammenfassungen sind in einfacher Sprache formuliert.

Für sehr viele Arten von Mängeln, haben wir aktuelle Gerichtsurteile für Sie herausgesucht, die in vergleichbare Situationen gesprochen wurden. Auch wenn diese teilweise schon einige Jahre alt sind, werden diese bis heute in wichtigen juristischen Fachbüchern erwähnt und haben unverändert Gültigkeit. Anders als bei vielen gedruckten Ratgebern lassen wir Sie jedoch nicht mit einer Urteilssammlung von über 1.500 Urteilen alleine. Vielmehr erstellt Manko auf der Basis Ihrer Mangelbeschreibung eine Auswahl von wenigen Urteilen, die auf Ihre konkrete Situation anwendbar sein können. Anhand kurzer Situationsbeschreibungen können Sie dann schnell herausfinden, ob die dem jeweiligen Urteil zugrunde liegende Situation mit Ihrer vergleichbar ist.
Wenn Sie mit Manko ein Urteil gefunden haben, dass auf Sie zutrifft, wird Manko auf Basis der in diesem Urteil dem Mieter zugesprochenen Mietminderungsquote Ihren Minderungsanspruch berechnen. Eine Erklärung, wie diese Berechnung genau erfolgt, finden Sie in Abschnitt 1 dieses Kapitels.
Wie wählen Sie aus den vorgeschlagenen Urteilen das Passende aus?
Klar ist, es wird kein Urteil geben, das ganz genau und in allen Bereichen auf Ihre konkrete Situation zutrifft. Dazu müssten Sie schon selbst mit Ihrem Fall vor Gericht gehen. Und genau das möchten Sie ja eigentlich vermeiden.
Manko zeigt Ihnen daher jeweils eine kleine Anzahl verschiedener Wohnsituationen, die gerichtlich entschieden worden sind. Diese verschiedenen Wohnsituationen unterscheiden sich im Normalfall in dem Ausmaß, wie gravierend bzw. wie schlimm die Mängel jeweils sind. Sie wählen dann aus diesen Beispielen die Situation aus, die nach Ihrer Auffassung Ihrer Situation am nächsten kommt. Eine völlige Übereinstimmung ist nicht notwendig – allerdings muss der beschriebene Sachverhalt schon im wesentlichen zutreffen.

Achtung: Bei manchen Situationen, die Ihnen angezeigt werden, kann sein, dass keine Mietminderung berechnet wird. In diesen Fällen ist die mit der Mangelsituation verbundene Einschränkung der Nutzbarkeit Ihrer Wohnung in der Regel so gering, dass Gerichte keine Mietminderung zuerkannt haben. Sie haben zwar dann den Anspruch auf Beseitigung des Mangels, jedoch keinen Anspruch auf Minderung der Mietzahlung.

Sollten Sie zu dem Ergebnis kommen, dass keine dieser Situationen auf Sie zutrifft oder wenn sie nicht sicher sind, ist das auch nicht schlimm. Dann klicken Sie einfach auf „keine Situation passt“. Wenn Sie bei Manko also kein passendes Urteil finden, können Sie natürlich trotzdem Ihren Vermieter zur Beseitigung des Mangels auffordern. Wir empfehlen jedoch, eine Mietminderung in einem solchen speziellen Fall nur vorzunehmen, wenn Sie sich vorher durch einen Anwalt oder Mieterverein umfassend beraten wurden.

Bitte lesen Sie auch den folgenden Abschnitt „Was passiert, wenn mein Vermieter der Minderung widerspricht?“ Hier erhalten Sie weitere wichtige Informationen.

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