Kapitel 1 – Mangel beschreiben:

Das Menü Mangel beschreiben besteht aus vier Schritten, durch die Sie nacheinander geführt werden. Jeder Schritt konkretisiert den Mangel in Ihrer Wohnung ein bisschen mehr. Schließlich ist der Mangel soweit bestimmt, dass es für den Vermieter leicht nachvollziehbar ist, wo der Schaden ist, was er unternehmen muss, um diesen zu beheben und wie stark Ihre Wohnung hierdurch beeinträchtigt ist.

Screenshots welcher Bereich ist betroffen ?

Das übersichtliche Auswahlfeld zeigt 11 verschiedene Sachgruppen, hinter denen sich jeweils mehrere Bauteile bzw. Bereiche verbergen.

Welcher Bereich ist betroffen?

Unter dem Menüpunkt „Welcher Bereich ist betroffen?“ finden Sie verschiedene Sachgruppen. Die oberen Sachgruppen beinhalten typische Bauteile von Wohnungen, die kaputt gehen können. Dann kommen Versorgungseinrichtungen wie Wasser und Heizung. Und am Ende des Scrollmenüs sind dann Mängel aufgeführt, bei denen Belästigungen wie z.B. Lärm oder Verschmutzungen im Vordergrund stehen. Hier ist die Wohnung technisch gesehen zwar heil aber trotzdem nicht in Ordnung. Die Einteilung in Sachgruppen erleichtert Ihnen, den auf Sie zutreffenden Mangel schnell zu finden ohne sich durch lange Listen scrollen zu müssen. Klicken Sie einfach mal auf eine Sachgruppe und sehen Sie, was sich genau dahinter verbirgt. Sie werden sehen, die Orientierung ist ganz einfach. Um Manko möglichst einfach zu gestalten und um die Auswahllisten übersichtlich zu halten, haben wir nur die wichtigsten Fälle / Bereiche aufgenommen. Sind mehrere Bereiche betroffen, liegen mehrere Mängel vor. Diese müssen Sie getrennt nacheinander erfassen. Bitte beachten Sie, dass Sie hier also nur eine Auswahl treffen können.

unser Tipp
Wichtig ist, dass Sie nur Mängel an Bereichen aufführen, die Sie mit der Wohnung gemietet haben. Beispiel: Ein defekter Ofen, den Sie selbst eingebaut haben, müssen Sie auch selbst reparieren lassen. Gehört der Ofen hingegen zur Wohnung, ist der Vermieter für Reparaturen zuständig.

Sonderfall Energetische Modernisierung

Der Gesetzgeber hat das Mietrecht mit Wirkung vom 01. Mai 2013 geändert. Eine wesentliche Änderung ist die Förderung sogenannter Energetischer Modernisierungen. Nach diesen neuen Regelungen dürfen Mieter bei Energetischen Modernisierungen in den ersten drei Monaten der Baumaßnahmen keine Minderung der Miete mehr vornehmen. Dauern die Baumaßnahmen länger dürfen Mieter ab dem 4. Monat die Miete nach den ganz normalen Regeln in Abhängigkeit vom Grad der Beeinträchtigung mindern. Unter Energetische Modernisierungen fallen alle vom Vermieter durchgeführten Baumaßnahmen, die dazu dienen, dass in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Energie eingespart wird (z.B. Einbau neuer Fenster oder Wärmedämmung). Alle anderen Baumaßnahmen (z.B. Instandhaltungen oder Einbau eines Fahrstuhls) sind hiervon nicht betroffen. Bitte beachten Sie auch, dass der Vermieter Maßnahmen zur Energetischen Modernisierung spätestens 3 Monate vor Beginn dieser Maßnahmen ankündigen muss, mit folgenden Angaben: Beschreibung der Baumaßnahmen in ihren wesentlichen Zügen (was soll konkret gemacht werden, welche Arbeiten werden durchgeführt) Beginn und voraussichtliches Ende der Baumaßnahmen Den Betrag der vom Vermieter nach der Modernisierung verlangten Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Ist eine dieser Bedingungen nicht erfüllt, haben Sie im Prinzip die gleichen Minderungsrechte wie bei ganz normalen Baumaßnahmen. Eine erste Übersicht gibt Ihnen das folgende Schaubild.

Checkliste Energetische Modernisierung

Checkliste Energetische Modernisierung

Was genau ist das Problem

Unter dem Menüpunkt „Was genau ist das Problem?“ finden Sie eine Reihe konkreten Mängeln, die auf den zuvor ausgewählten Bereich passen können. Bitte wählen Sie auch hier denjenigen aus, der Ihrer Situation am ehesten entspricht. Sie können hier nur eine Auswahl treffen. Sollten mehrere Auswahlmöglichkeiten zutreffen, handelt es sich um verschiedene Mängel. Geben Sie bitte jeden Mangel gesondert ein.

Screenshots was genau

Zu jedem Bauteil bzw. Bereich können dann ganz konkrete Mangelarten ausgewählt werden.

Sollten Sie keine passende Auswahlmöglichkeit finden, kann es sein, dass Ihr Problem sich entweder nicht für die standardisierte Bearbeitung mit Manko eignet oder wir haben es einfach übersehen. Bitte senden Sie uns in diesem Fall gern eine E-Mail an kontakt(at)appteilung2.de mit einer Beschreibung Ihres Problems, damit wir eventuell eine Aufnahme in Manko vornehmen können.

unser Tipp
Achtung, bitte rügen Sie nur solche Mängel, die Sie nicht selbst verschuldet haben. Wenn Sie also beispielsweise das Badezimmer nach dem Duschen nie lüften, können Sie den Vermieter nicht dafür verantwortlich machen, dass sich Schimmel im Badezimmer bildet. In diesem Fall müssen Sie den Schimmel selbst beseitigen und für eine ausreichende Lüftung sorgen.

Wo ist der Mangel?

Unter dem Menüpunkt „Wo ist der Mangel?“ können Sie angeben welche Räume Ihrer Wohnung bzw. welche Flächen außerhalb Ihrer Wohnung von dem Mangel betroffen sind.

Screenshots Wo ist der Mangel

Wählen Sie aus, wie viele bzw. welche Zimmer oder Bereiche betroffen sind.

Hier können Sie mehrere Räume bzw. Flächen auswählen, da bei manchen Arten von Mängeln mehrere Räume betroffen sein können (z.B. bei Feuchtigkeit oder Schimmel). Sind mehrere gleichartige Räume betroffen (z.B. zwei Kinderzimmer) geben Sie bei der Auswahl „Kinderzimmer“ die Anzahl 2 ein. Sind verschiedene Arten von Räumen betroffen, können Sie auch bei verschiedenen Auswahlmöglichkeiten jeweils die Anzahl eingeben (z.B. Kinderzimmer und Schlafzimmer).
Bitte beachten Sie, dass Sie nur entweder Orte innerhalb der Wohnung oder Orte außerhalb der Wohnung angeben. Beide Auswahlmöglichkeiten zusammen gehen nicht, da es sich hierbei um unterschiedliche Arten von Mängeln handeln würde, die Sie gesondert erfassen müssten.

Wie schlimm ist der Mangel ?

In der Rubrik „Wie schlimm ist der Mangel?“ sind vier Fragen zu klären, die für die rechtliche Einordnung Ihrer Situation wichtig sind:

Seit wann besteht der Mangel?

Zunächst geben Sie an, wie lange der Mangel nach Ihrer Erinnerung bereits besteht. Da man sich bei feuchten Wänden oder defekten Klingeln jedoch oft nicht an ein genaues Datum erinnern kann, können Sie den Zeitraum auch nach Tagen, Wochen oder Monaten angeben.
Bitte beachten Sie: Wenn ein Mangel bereits seit längerer Zeit besteht und Sie Ihren Vermieter noch nicht hiervon in Kenntnis gesetzt haben, kann es sein, dass sich Ihre rechtliche Situation etwas komplizierter darstellt:
Zum einen sind Sie grundsätzlich verpflichtet, eventuelle Mängel in der Wohnung dem Vermieter anzuzeigen. Nur so kann der Vermieter den Mangel beheben und verhindern, dass der Schaden allein durch Zeitablauf möglicherweise noch größer wird. Solche Verschlimmerungen können z.B. bei Wanddurchfeuchtungen, Schimmel oder auch bei Undichtigkeiten von Abwasserrohren auftreten, die über die Zeit oft immer größer werden. Man sagt auch, dass der Mieter eine Verpflichtung hat, an der Begrenzung oder Abwendung von Schäden mitzuwirken. Zum anderen besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter davon ausgehen durfte, dass Sie den Mangel hinnehmen. In einem solchen Fall besteht ein Anspruch auf Mietminderung unter Umständen nicht.

unser Tipp
Wohnungseigentümer haben normalerweise keine Möglichkeit, die von ihnen vermietete Wohnung regelmäßig zu besichtigen. Und damit können Vermieter auch eventuell aufgetretene Mängel nicht ohne die Mithilfe ihrer Mieter rechtzeitig erkennen. Der Gesetzgeber hat daher in § 536c des BGB dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, Schäden bzw. Mängel, die sich während der Mietzeit an der Wohnung zeigen unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, entsteht dann ein Schadenersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter, wenn der entstandene Schaden sich durch das Unterlassen der Mangelanzeige vergrößert.Beispiele hierfür gibt es in der Praxis leider viele:

  • Ein Feuchtigkeitsfleck an der Wand, der sich langsam ausbreitet, kann Folgeschäden z.B. am Putz, am angrenzenden Holzfußboden oder sogar an Holzbalken verursachen, wenn das Eindringen der Feuchtigkeit nicht rechtzeitig gestoppt wird.
  • Die neu eingebaute Gegensprechanlage funktioniert nicht richtig. Der Defekt wird erst gemeldet, wenn die Garantiezeit abgelaufen ist.
  • Das Scharnier eines Fensters ist schon länger marode und wackelig. Beim nächsten Sturm löst sich der Fensterflügel und fällt herunter auf die Straße.
  • Ein tropfendes Wasserrohr verursacht regelmäßig stehendes Wasser auf dem Parkettfußboden.

In all den vorstehenden Fällen können Schäden allein dadurch entstehen, dass der Vermieter nicht rechtzeitig Kenntnis erlangt hat und durch diese Unkenntnis an der Ergreifung von Maßnahmen zur Verhinderung von Folgeschäden gehindert war.

Als Mieter kann man sich auch nicht einfach darauf berufen, man habe den Mangel nicht erkannt. Wenn das Auftreten eines Schadens für jeden Beobachter erkennbar ist (wie zum Beispiel ein sichtbarer Wasserfleck, eine Gegensprechanlage, die bei der Benutzung fehlerhaft funktioniert oder ein Fensterscharnier, dass aus der Halterung gebrochen ist) haftet der Mieter auch für Folgeschäden, wenn der Mieter diese Schäden ignoriert. In diesem Fall spricht man von grob fahrlässigem Verhalten des Mieters.

Unser Tipp zur Vermeidung von solchen Problemen ist daher: Zeigen Sie Schäden an Ihrer Wohnung sofort an, sobald Sie diese bemerken. Tun Sie dies am besten schriftlich oder vor Zeugen, damit Sie im Streitfall beweisen können, dass Sie Ihren Sorgfalts- und Obhutspflichten als Mieter stets nachgekommen sind. Ein schöner Nebeneffekt ist auch, dass Sie mit dieser Mangelanzeige auch Ihren Anspruch auf eine eventuelle Mietminderung sichern.

Bitte prüfen Sie daher, ob der Mangel tatsächlich bereits so lange besteht und für den Vermieter ein Schaden dadurch entstanden sein könnte, dass Sie den Mangel nicht frühzeitiger angezeigt haben. Solche Schäden können insbesondere dann eingetreten sein, wenn es sich um Schäden an der Bausubstanz handelt, die im Zeitablauf immer größer geworden sind. Wenn Sie glauben, dass eine solche Verschlimmerung eingetreten sein kann und der Vermieter das Problem nicht kannte, sollten Sie sich juristisch beraten lassen.

Ist der Mangel dem Vermieter bekannt ?

Hier werden Sie gefragt, ob Sie das Bestehen des Mangels, dem Vermieter bereits angezeigt haben oder ob der Mangel Ihrem Vermieter auch ohne Ihre Anzeige bereits bekannt ist.
Wenn Sie den Mangel schon einmal angezeigt haben, geben Sie bei „Datum“ das Datum Ihrer Mitteilung an den Vermieter an (z.B. das Datum Ihres Briefes oder des Telefonats, in dem Sie das Bestehen des Mangels angezeigt haben) oder Sie wählen aus dem Menü die Zeitangabe aus, die nach Ihrer Erinnerung am besten zutrifft.
Bei „Wie hat der Vermieter Kenntnis erhalten?“ geben Sie an, auf welchem Weg Sie Ihren Vermieter informiert haben:

  • per Brief (auch Einschreiben)
  • per E-Mail
  • per Telefon
  • per Telefax
  • mündlich
  • schriftlich

In den Fällen, in denen Sie davon ausgehen können, dass der Vermieter den Mangel bereits kennt, brauchen Sie den Vermieter dieses natürlich auch nicht anzuzeigen. Das gilt z.B. für Lärmbelästigungen durch Baumaßnahmen, die der Vermieter selbst beauftragt hat. Ein anderes Beispiel wäre, wenn im Zuge solcher durch den Vermieter beauftragten Baumaßnahmen für einen längeren Zeitraum die Heizung oder Wasserversorgung abgestellt wird. In diesen Fällen antworten Sie auf die Frage, ob Sie den Mangel Ihrem Vermieter angezeigt haben mit „nein“.

Wie entwickelt sich der Mangel?

Dann geben Sie an, wie sich der Mangel seit seinem Auftreten entwickelt. Bleibt er gleich oder verschlechtert sich die Wohnsituation für Sie im Zeitablauf. Diese Angabe ist wichtig, um Ihrem Vermieter die Dringlichkeit Ihres Anliegens mitzuteilen. Sie haben hier folgende Möglichkeiten:

Entwicklung Beispiel
wird schlimmer Es gibt Mängel, die verschlimmern sich im Zeitablauf, wenn keine Maßnahmen ergriffen werden, z.B. Feuchtigkeit / Schimmel an der Wand kann sich ausdehnen, Risse können größer werden oder ein Leck im Abwasserrohr kann größer werden.
keine Veränderung Andere Mängel bleiben oft unverändert, z.B. eine Heizung, die gar nicht warm wird oder die Kellerbeleuchtung, die ausgefallen ist.
mal schlimmer mal besser Manche Mängel schwanken im Zeitablauf, z.B. Müllablagerungen im Treppenhaus sind mal mehr und mal weniger groß oder Geruchsbelästigungen sind mal größer und mal weniger schlimm.
ist besser geworden, besteht jedoch weiterhin Es gibt auch Mängel, die vielleicht schon etwas besser geworden sind, jedoch weiterhin bestehen, z.B. Ruhestörungen durch Nachbarn oder Undichtigkeiten eines Fensters, dessen Holzrahmen inzwischen aufgequollen ist und so die Undichtigkeit vermindert hat.

Welche Einschränkungen ergeben sich für Sie ?

Zum Schluss in diesem Teil werden Sie dann noch gefragt, Welche Beeinträchtigungen sich für Sie durch den Mangel ergeben. Es sind insbesondere solche Beeinträchtigungen wichtig, die die Nutzbarkeit einzelner Räume oder Flächen oder Einbauten einschränken. Im schlimmsten Fall können durch einen Mangel einzelne Räume oder Einbauten (z.B. WC) gar nicht mehr benutzbar sein. Bitte beantworten Sie diese Frage wahrheitsgemäß, da es sehr wichtig für die Ermittlung eventueller Minderungsansprüche ist, wie stark die Nutzung Ihrer Wohnung tatsächlich beeinträchtigt ist.
Das Einfachste ist, wenn Sie sich bei der Frage nach der Einschränkung der Nutzbarkeit der von dem Mangel betroffenen Bereiche an Ihrem tatsächlichen Verhalten orientieren.

  • Wenn Sie also Zimmer oder Einbauten aufgrund von Mängeln tatsächlich gar nicht mehr nutzen geben Sie an „nicht nutzbar“,
  • wenn Sie die Zimmer oder Einbauten zwar noch nutzen, dieses jedoch mit starken Einschränkungen oder großen Beschwernissen verbunden ist geben Sie an „mit starken Einschränkungen nutzbar“
  • wenn Sie die Zimmer oder Einbauten zwar noch nutzen, dieses jedoch mit gewissen Einschränkungen oder Beschwernissen verbunden ist geben Sie an „mit Einschränkungen nutzbar“
  • wenn Sie die Zimmer oder Einbauten trotz des Mangels weiter benutzen, geben Sie an „weiterhin nutzbar“.

Eine Tabelle mit Beispielen finden Sie hier.

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